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課程背景：

近年，街區+mall的形態被眾多開發商當作提高競爭力的主要的手段，國內很多商業綜合體項目都在朝著這個方向發展。街區式商業項目以開放式、低密度、低矮獨棟建筑為主，品牌之間既可保持相互獨立的探索樂趣，又不失整體協同的效應。更關注鄰里關系，強調項目是其所在片區的一部分。

前期重點：街區式商業項目的后期營運成功與否從建筑體的設計開始“種”下了“因子”。前置建筑設計，與城市功能融合，才能為后期成功運營打下基礎。

后期重點：街區商鋪是銷售還是自持？街區商鋪的退出路徑有幾條？退出價格如何計算？階段性自持，以租帶售如何操盤？售后返租，關鍵點是什么？不承諾回報的售后租賃管理，如何做？

【課程收益】

本次課程包含街區式商業的定位規劃、建筑設計、動線設計、景觀設計等及招商運營等內容，20余個行業案例。2位行業資深導師領講，幫助開發公司和商管公司有效去化，通過統一經營管理，提高收益。

課程對象：

1、涉足商業的房地產開發公司中高管；商業管理公司、資產管理公司中高管和一線骨干

2、擁有銷售型商鋪產品的開發公司和商管公司團隊

課程大綱：

第一天課程：《關于街區商業地產項目的建筑設計》

前言：

第一：關于商業地產項目的差異化

第二：商業項目建筑規劃設計三大內容

第三：建筑設計優秀案例

第一部分：關于街區式商業的起源與發展

（一）街區式商業概念解析

（二）街區式商業的優劣勢

（三）街區式商業案例成功點的解析（簡單介紹）

第二部分：街區式商業的建筑平面結構

（一）各類型形態商業的平面結構形態特征

（二）街區式商業的建筑平面結構種類與比較

（三）街區式商業項目的平面結構案例解析：南通星光耀廣場、南通星湖 101 廣場 、蘇州圓融時代廣場、上海大寧音樂廣場、上海協信星光廣場、昆明俊發城古鎮項目

（四）街區式商業建筑設計特色的案例介紹：武漢群星城、上海嘉庭薈、上海瑞安月亮灣

第三部分：商業項目建筑設計中開發商應關注重點

1、根據商業的開發模式確定商業類別形態

2、根據地塊形狀合理設計建筑平面結構設計

3、科學的建筑柱網結構與層高（柱網結構對停車位排布的影響效果）

4、專業合理的動線設計

5、項目開發各階段的工作內容

6、商業項目開發運營各階段的關注要點

第四部分：關于街區式商業的建筑設計

（一）商業的景觀設計

1、商業景觀設計的作用

2、“VI”在商業景觀設計的應用（案例介紹）

3、商業景觀設計的內容

4、水系/燈光/綠植/雕塑在景觀設計中的應用（實例解說）

（二）商業的停車場設計

（三）商業的洗手間設計

第二天課程：《街區商鋪投融管退和招商運營要點》

數據說話、了解消費者，指導商戶業績提升

第一部分 街區商鋪投融管退的邏輯和算法

一、 退

1、退出途徑——主要3種

證券化：REITS，房地產投資信托基金

整售 \ 散售

#課堂討論：如何看待寶龍商業上市？

2、退出價格的算法：

收益型房產是指哪些？

3種算法——收益法、成本重置法、銷售比較法

收益法公式——一個商鋪值多少錢？

二、 管

1、 運管目標——炒熱商鋪，促進銷售。

2、 3種運管模式

3、 3個實用招商運營工具

品類對照表

租金定價工具——比較網格法

品牌落位方法——品牌屬性與商鋪價值配對落位法

三、 融

1、 開發貸和經營貸

2、 貸款處置方式

3、 商管公司的盈虧平衡點出租收租率

四、 投

1、投資邏輯：以退定投

2、商管角色定位——如何另四方滿意？

3、兼顧租售的產品研發設計

#實用參考資料——某公司社區商業設計要點；某公司室外商鋪技術標準；某公司街區美陳標準模塊

第二部分 吃透潛在小業主目標和租戶目標

1、 小業主目標：安全 、 收益——長期和短期

2、 租戶目標：活好 、 活著

#課堂演練：計算題

第三部分 街區銷售型商鋪運管模式操盤要點

一、 售前服務式招商，帶租約銷售

概念及適用對象

營銷組織方法

A：自有營銷團隊、自有招商團隊密切協作，自主營銷-利弊分析

B：自有營銷團隊與外包營銷代理公司合作操盤-利弊分析

操盤要點及工作流程

7個實用工作表單——租賃意向審批表模板；租賃意向書模板；放棄優先購買權的聲明模板；合同審批表模板；三方協議模板；第一份租賃合同模板；第二份租賃合同模板

#完整案例：武進金街售前服務式招商，快速攻堅

二、售后租管——承諾售后統一運營，返租+分成

概念及適用對象

營銷組織方法和利弊分析

操盤要點【案例：租賃合同的承諾返租條款設計】

預算充足、必須列入開發公司的、與商管相關的成本和費用預算

工作流程——8步

三、售后免費租管——不統一運營，不承諾回報

售后租管目的、服務內容

工作流程及3個實用表單：委托服務式招商授權書；業主洽談信息記錄表；已售商鋪租賃合同模板

#完整案例：新北金街通過售后免費租管成功維穩

.......略

為保護課件原創，更多詳細大綱介紹，請咨詢課程顧問

陳老師

講師一：陳老師

30年商業經營及管理，15年商業地產咨詢策劃經歷

專業從事商業經營管理三十年、咨詢策劃服務十多年。在商業經營管理運作層面以及商業定位策劃領域（含商業使用功能的建筑規劃）積累了豐富的行業實戰經驗，并形成了極為敏感的商業觸覺。

獨立擔當商業經營公司、現代化商廈的經營工作經歷與實績，并因工作業績突出榮任中國商業第一家上市公司—豫園商城的首屆董事。

深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業準確地進行經營功能定位，以及商業建筑規劃設計指導，讓商業項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。

講師二：杜老師

擁有 26年商業經驗（奢侈品/潮流百貨從業經驗19年，SHOPPING MALL從業經驗7年），其中：10 年總經理經驗、3 年區域總經理經驗。

香港新鴻基、瑞安新天地、世茂集團、招商蛇口等標桿企業商業地產課程授課導師

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