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課程介紹:

隨著營改增稅制改革的全面推進、國地稅聯合稅收稽查全面展開，拉開了國地稅機構合并新征管模式的序幕，房地產企業如何有效應對稅收“聯合稽查風暴”？“金三”大數據的整合與評估，可以迅速、有效發現房企日常稅收申報存在的問題，財稅人員在費用、成本歸集方向上更加彷徨，如何應對納稅評估帶來的潛在風險？5月初增值稅稅率由11%下調為10%，不僅僅是所得稅稅負上升、資金成本增加，原本已經復雜的土地增值稅清算對象又增加了一個全新清算內容，我們應該如何分解不同項目的收入、如何計算對應扣除的稅金？房地產開發企業開發流程的復雜性與會計核算的特殊性，實際操作中疑難問題層出不窮，各地營改增解釋又互有出入，財稅從業人員站在“營改增解讀”的十字路口，如何選擇？如何規避稅收風險？

為切實解決房地產企業營改增后三大稅種的疑難問題，消除未知稅收風險，有效配合營改增工作的進展，本次課程“私人定制”、量身打造“國地稅合并背景下的三大稅種疑難問題百問百答”， 以房地產企業增值稅、企業所得稅、土地增值稅（重點解讀）三大稅種為經，以多角度破解稅收疑難問題為緯，“全方位”、“立體式”解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，為房企落實籌劃方案、規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助！

培訓受眾:

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱:

第一節：增值稅部分精講

1．增值稅稅率下調對房地產企業的影響是什么？

⑴ 稅率下調與房地產企業納稅義務發生時間協調

⑵ 稅率協調對于土地增值稅清算構架的影響

⑶ 稅率下調對于工程造價的影響

⑷ 稅率下調對于企業所得稅的影響

2．買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

3．以老帶新業務支出如何進行稅收處理？

4．零首付（假按揭）如何繳納增值稅？

5．租賃合同免租期是否視同銷售？房產稅如何規避？

6．產權式酒店、還本銷售模式的差異？

7．如何判定價外費用？價外費用的特點是什么？

8．不同形式違約金如何增值稅處理？

9．土地價款抵頂增值稅如何計算？如何開票？

10．不同形式的土地返還款如何進行稅收處理？

11．銷售價格偏低如何理解？通過廣德發案件進行深度解讀

12．以地換房、以房換地如何確定計稅依據？

13．配建經適房是否繳納增值稅？

14．紅線外支出、代建道路如何進行稅收處理？

15．非貨幣性投資是否繳納增值稅？

16．集團拿地、分公司開發如何進行土地成本確認？

17．新老項目同時存在如何把握不得抵扣進項？

18．會計確認收入和增值稅納稅義務發生時間的關系是什么？

19．面積差、銷售退回等如何進行稅收處理？

20．增值稅項目劃分與土地增值稅劃分有何不同？

21．清包工與甲供工程如何判定？

22．如何辨析“自產貨物”？

23．如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？

24．水電費抵頂工程款如何處理？

25．售后回租銷售模式雙方稅收風險是什么？

26．轉讓土地使用權如何計稅？

27．誠意金、定金如何區分，如何規避稅收風險？

28．爛尾樓銷售如何計算增值稅？

29．“開盤有禮”贈送客戶禮品是否視同銷售？

30．房地產企業全程增值稅會計處理如何做帳？

第二節：企業所得稅部分精講

1．最新季度申報表案例解讀（總局2018年26公告）

2．會計確認收入時點與企業所得稅確認收入時點有區別嗎？

3．營改增對企業所得稅申報是否有影響？如何操作？

4．非貨幣性投資是否繳納企業所得稅？

5．營改增后城建稅如何在報表列式？

6．如何理解“資本弱化”條款？

7．如何辨析業務招待費？可否在“開發間接費”列支？會議費、差旅費、私車公用等如何在進行企業所得稅匯算妥善處理？

8．如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細說明？

9．成本差如何進行稅收處理？

第三節：土地增值稅部分精講

一．基礎知識

1．如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？

2．營改增對土地增值稅的收入有何影響？

3．土地增值稅預繳如何計算？

4．營改增后土地增值稅如何劃分項目？

5．土地增值稅清算稅金包含哪些？如何扣除？

6．土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”與“扣除”？

7．以股權收購名義是否繳納土地增值稅？通過稅局與法院的宣判進行對比，深度分析解讀

8．舊房拆遷費用是否進入開發成本？

9．無償劃撥土地如何計算土地增值稅？

10．轉讓舊房如何計算土地增值稅？

11．土地增值稅扣除的原則如何理解？

12．收購爛尾樓繼續開發如何計算土地增值稅？

13．土地評估增值+股權收購方式取得土地如何確認土地成本？

二．營改增與融資

1．非金融機構借款是否繳納增值稅？

2．股東、自然人“無息”借款稅收風險如何處理？

3．委托借款、“轉貸”的差異分析

4．統借統還免稅的條件是什么？“孫公司”是否適用

5．如何準確理解資本化利息的起點與終點？

6．如何理解“明股實債”與“明債實股”？

7．融資性售后回購如何規避稅收風險？

8．融資性回租業務稅收處理界定

三．拆遷還建

1．拆遷費依據哪些資料計入土地成本？

2．被拆遷人收到拆遷補償收入是否計征增值稅？

3．拆遷還建行為是否計征增值稅？納稅義務發生時間是什么時候？是否區分異地安置與本地安置？

4．拆遷還建行為會計如何處理？ “視同銷售”還是“銷售”？

5．拆遷行為如何征收企業所得稅？

6．拆遷行為如何征收土地增值稅？是否屬于稅收優惠？

7．拆遷還建是否開具發票？如果開具，金額如何確定？

8．拆遷行為如何計征契稅？

四．合作建房

1．出地方立項，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進行三大稅種分析？

2．出資方立項，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進行三大稅種分析？

3．以租代建如何規避稅收風險？

五．裝修、車位、成本分攤

1．如何劃分“軟裝”與“硬裝”？

2．裝修支出對土地增值稅影響是什么？

3．不同售樓部如何進行會計與稅收的協調？

4．人防車位銷售全方位稅收分析

5．無產權車位全方位稅收分析

6．有產權車位全方位稅收分析

7．車位租賃全方位稅收分析

8．車位成本分攤原則

9．占地面積法運用暨解讀

10．建筑面積法的運用暨解讀

11．直接成本法運用暨解讀

12．預算造價法運用暨解讀

13．層高系數法運用暨解讀

14．成本核算對象對于土地增值稅的影響

15．成本結轉的時點分析

16．土地增值稅清算（或者預測）數據采集表演示。通過詳實的采集、闡述數據來源及數據的必要性

17．土地增值稅稅負測算演示

18．成本數據評估方法

第四節：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

王老師

會計師，注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問．答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動活潑．內容準確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風格生動詼諧．風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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