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課程介紹

房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)包括合作建房業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)、一級、二級土地聯(lián)動開發(fā)業(yè)務(wù)、買一送一業(yè)務(wù)、限地價競配送業(yè)務(wù)、回遷房視同銷售業(yè)務(wù)、售后（回購)回租業(yè)務(wù)、月（季度)預(yù)申報及年度申報業(yè)務(wù)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)等，以上這些特殊業(yè)務(wù)如何進(jìn)行增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大主體稅種的會計和稅務(wù)處理，一直困擾財稅人員，本專題從法律會計、稅收三個維度進(jìn)行深入準(zhǔn)確分析，以期破解沉淀多年未解的難題。本專題同時關(guān)注建筑企業(yè)的臨時設(shè)施、人工勞務(wù)、代理拆遷、商品混凝土銷售、混業(yè)經(jīng)營、轉(zhuǎn)分包差額納稅、異地預(yù)繳及個稅代扣、社保費(fèi)規(guī)范等處理重難點(diǎn)問題。

課程大綱

第一部分 房地產(chǎn)業(yè)10大特殊業(yè)務(wù)的會計與稅務(wù)處理

一、合作建房業(yè)務(wù)

1、稅收意義的合作建房應(yīng)具備條件

2、合作建房具體的方式有哪些

3、營改增后合作建房增值稅應(yīng)如何處理

4、合作建房【2009】31號是如何規(guī)定，如何征稅確認(rèn)？

5、合作建房土地增值稅最新規(guī)定是什么？是否減免稅？

【知識鏈接與拓展】合作建房法律知識與會計實(shí)務(wù)

二、房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)

1、何為房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)

2、可以作為的基礎(chǔ)資產(chǎn)有哪些？

3、房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)的運(yùn)作流程

4、房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)增值稅、土地增值稅處理

三、一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)

1、國有土地開發(fā)的法務(wù)處理

2、社會這本參與國有土地開發(fā)的財務(wù)和稅務(wù)處理

（1）稅務(wù)處理:增值稅如何交？ 按總額法還是凈額法？企業(yè)所得稅如何交？

（2）財務(wù)處理收入是按銷售商品確認(rèn)還是按建造合同確認(rèn)

【案例分析】某地產(chǎn)公司與土地儲備中心合作開發(fā)生地協(xié)議約定分配利益條款的 涉稅處理

四、買一送一業(yè)務(wù)

1、盤點(diǎn)買一送一50種形式

2、買一送一的增值稅的法律分析、稅收分析

3、買一送一的企業(yè)所得稅的法律分析、稅收分析

4、買一送一的土地增值稅的法律分析、稅收分析

5、買一送一的個人所得稅的法律分析、稅收分析

6、買一送一的會計處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)有否混合銷售行為？

8、買一送一開發(fā)商真的會合規(guī)處理？

【案例分析】買房送裝修、送物業(yè)、送空調(diào)財稅處理

五、限地價競配送業(yè)務(wù)

1、什么是“競配建”？限地價競配建操作程序

2、如何判定“限地價竟配建”的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)？

3、移交行為是轉(zhuǎn)讓行為嗎？

4、涉稅風(fēng)險從何而來？

5、配建房無償移交是否視同銷售

6、如果配建的社會保障房視同銷售，應(yīng)以什么價格計征增值稅？

7、是否視同銷售影響銷售額計算

8、視同銷售情況下能否享受優(yōu)惠

9、土地增值稅計稅成本如何確定

10、移交時如何開票

11、會計處理應(yīng)計入主體工程土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)大市政配套費(fèi)還是將配套房建安成本放入“公共配套設(shè)施費(fèi)”

12、稅收籌劃有那些招數(shù)？

六、回遷房視同銷售業(yè)務(wù)

1、回遷房拆遷流程

2、回遷房以什么價格確認(rèn)增值稅

3、回遷房收入與成本如何計算

4、回遷房視同銷售土地增值稅如何清算

【案例分析】營改增后回遷房視同銷售財稅處理實(shí)務(wù)分析

七、售后（回購)回租業(yè)務(wù)

1、售后（回購)回租業(yè)務(wù)為何確認(rèn)為負(fù)債？

2、售后（回購)回租業(yè)務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅文件是哪個？

3、賬務(wù)處理舉例

八、新版月（季度)預(yù)申報及年度申報業(yè)務(wù)

1、新版申報表兩個重要變化

2、舉例新舊填報區(qū)別與變化

3、企業(yè)新版報表填報兩風(fēng)險

4、化解兩大策略

九、股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交增值稅嗎？

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅的納稅地點(diǎn)、時間、計算成本舉例

3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的爭議破譯四個密碼。

【案例分析】

十、房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種政策差異比較分析【對比表】

第二部分 建筑企業(yè)涉稅重難點(diǎn)精解

一、建筑企業(yè)臨時設(shè)施

1、建筑企業(yè)臨時設(shè)施的具體范圍

2、臨時設(shè)施是直接費(fèi)還是間接費(fèi)

3、舉例臨時設(shè)施稅會差異如何調(diào)整

二、人工勞務(wù)

1、建筑勞務(wù)、勞務(wù)分包、勞務(wù)派遣等區(qū)別

2、勞務(wù)合同與勞動合同區(qū)別與應(yīng)用

3、人工勞務(wù)稅收籌劃

4、個稅稅收風(fēng)險及化解

三、代理拆遷增值稅稅目適用及稅收籌劃

四、商品混凝土銷售一票制與多票制、運(yùn)輸?shù)然I劃

五、轉(zhuǎn)分包差額納稅

六、異地預(yù)繳及個稅代扣政策應(yīng)用及風(fēng)險規(guī)避

七、社保費(fèi)規(guī)范等重難點(diǎn)處理及籌劃

蔡老師

蔡少優(yōu) 蔡老師—國家稅務(wù)總局師資庫名師成員之一，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、法學(xué)院、廈門國家會計學(xué)院、上海財經(jīng)大學(xué)常年聘任培訓(xùn)師/客座教授，現(xiàn)任福建省稅務(wù)學(xué)校副校長。中國注冊會計師、中國注冊稅務(wù)師、福建省優(yōu)秀教師。

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