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課程背景

與時俱進，是房地產企業稅務規劃的生命線

樓市調控風暴愈演愈烈，房地產稅收征管、評估、稽查和清算正逐步升級。近幾年來，國家稅務總局相繼發布了一系列涉及房地產行業稅收管理的配套、補充政策文件和相關解釋，并在稅企博弈中不斷調整。

企業所得稅匯算清繳的大幕已經拉開，房地產業年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問題引起了企業的高度關注。企業的稅收風險管控點在哪里？如何對涉稅關鍵問題進行有效處理和正確評價？如何界定和處理不同稅務事項的風險？如何進行未雨綢繆，做好相關的業務規劃劃工作？這些都是擺在我們財務人員面前的現實“考題”！

清算在即，企業怎么辦？

房地產企業受到限購、限價、限貸等強有力的政策打壓，已使眾多企業對此無所適從，那么你呢？國家通過土地增值稅清算來調控房地產市場的思路日漸明晰，有關調高土地增值稅預征率的政策，將陸續在各大城市落地，進入清算階段的項目則面臨更嚴格的政策執行，企業怎么辦？

土地增值稅對你多重要？

房地產行業涉及稅種最多，其中企業所得稅和土地增值稅對房地產企業影響最大；房地產企業清算，是否營業或是否有利潤為依據；它對企業而言是財務自查，確保會計記錄合理，準確，把握會計與稅法差異的重要途徑，也是稅務機關獲得企業所得稅納稅信息的重要手段，操作不當將面臨巨額稅務損失，且不利于企業的納稅信用評級。

怎樣做才能合法少繳稅？

“清算土地增值稅”對房價有何作用？它是對房地產企業收益影響較大的稅種，房地產企業土地增值稅的交納，將由先前的“預征制”轉為“清算制”。當前，房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高、繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低、應繳土地增值稅最少、最后保留利潤最多，是房地產公司應認真考慮的問題。

學透稅收政策和實務最重要！

如何理解和應對土地增值稅清算政策、熟練掌握申報業務、如何靈活運用最新相關法規、防范企業涉稅風險？如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔、相應增加企業盈利，勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。

本次會議將集中解決房地產企業所得稅匯算、土地增值稅清算的重要關鍵問題。幫助您全面地梳理房地產企業匯算清繳的業務流程與財稅處理，并對如何化解稅收風險做針對性分析。破解土增稅清算的政策解析及實際操作的兩大難題，學習并掌握房地產項目各階段節稅的操作技巧。針對性強，注重實務操作和實效，是房地產企業不容錯過的課程，機會難得！

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和成本合約部及稅務、會計事務所等人員。

主講內容

一、房地產開發產品完工條件及重要性

1、政策依據

2、實際毛利大于計稅毛利補稅，且稽查風險增大

3、結轉收入和結算計稅成本的分界線

二、計稅成本核算項目與范圍

1、拆遷安置如何確認成本

2、融資費用的會計核算與稅務處理

3、劃分開發間接費用與期間費用

4、土地價款返還處理

三、完工階段賬務處理

1、未完工收入結轉完工收入

2、計算結轉完工產品銷售成本

3、計算實際毛利，調整毛利差異

4、招待費、營業稅金的調整

四、計稅成本的結轉

1、成本的歸集與分配方法

2、計稅成本與會計成本的差異

3、可售面積的確定

4、已售產品銷售成本的結轉

五、毛利差異調整

六、完工后續支出會計核算與稅務處理

七、房地產企業合法扣除憑證的取得與假票的應對

1、土地出讓金與拆遷補償款入賬票據

2、前期費用合法扣除憑證

3、建安工程款合法憑證

4、配套、基礎工程

5、稽查查處假發票如何處理

八、特殊疑難問題

1、售樓處如何核算

2、銷售車位/車庫/人防設施如何核算（產權、無產權）

3、銷售儲藏室如何核算

4、完工后銷售，收取部分款項，成本如何結轉

5、應收未收款是否確認收入

6、違約金專題

7、應扣未扣支出的追溯調整

九、土地增值稅清算對象的確定

十、土地增值稅收入的確認

1、代收費用是否計入收入

2、自用或出租是否確認收入

3、投資、贈與是否確認收入

4、已開發票/未開發票如何確認收入

5、實測面積誤差如何處理

6、拆遷還建如何確認收入

十一、扣除項目的確認

1、裝修款是否可以稅前扣除

2、資本化利息支出是否可以加計扣除

3、營銷設施建造費是否可以扣除

4、加計扣除的規定

十二、增值額與增值率

十三、開發連體樓如何清算

1、是否可以按售價分攤扣除項目

2、是否可以按層高系數分攤扣除項目

3、可否合并為非普通住宅清算

十四、土地增值稅扣除與企業所得稅的差異

十五、清算中特殊問題

1、舊房與新房界定

2、普通標準住宅的界定

3、核定征收

4、車庫等配套設施

十六、專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

許老師

國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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