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課程背景

?在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、調(diào)結(jié)構(gòu)促轉(zhuǎn)型大背景下，地產(chǎn)航母這艘巨輪駛向何方備受關(guān)注，興衰榮辱未知前景下卻依然承載著稅務(wù)機(jī)關(guān)的強(qiáng)力關(guān)注，在2013年國(guó)家稅務(wù)總局稽查局部署全國(guó)稽查工作時(shí)，

地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)的建筑企業(yè)又繼續(xù)成為稽查指導(dǎo)性項(xiàng)目。名為指導(dǎo)，實(shí)則處于稅務(wù)局聚光燈下的地產(chǎn)企業(yè)幾乎再次成為必查項(xiàng)目，而地產(chǎn)業(yè)稅收政策的紛繁復(fù)雜、波譎云詭與稅務(wù)機(jī)關(guān)千姿百態(tài)、身段各

異的征管查手段使房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了倍增效應(yīng)，未雨綢繆總強(qiáng)過亡羊補(bǔ)牢，學(xué)習(xí)理解掌握房地產(chǎn)業(yè)稅法政策中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，其重要性何遑多言？

特邀全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)人氣王王越老師為您帶來兩天具有多項(xiàng)獨(dú)家最新研究成果的房地產(chǎn)稅務(wù)精品課程，王老師的課程輕松愉快，回味無窮，來了您就不想走，聽了您還想

再聽，來吧朋友，機(jī)會(huì)難得，一起和王老師度過愉快的兩天!!!

培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)、會(huì)計(jì)事務(wù)所等人員。

主講內(nèi)容

第一節(jié)：房地產(chǎn)業(yè)稅收前景分析

1、外資抽逃，刺破中國(guó)地產(chǎn)泡沫？通貨緊縮背景下的房地產(chǎn)業(yè)是否會(huì)重演日本經(jīng)濟(jì)

停滯十年。

2、房地產(chǎn)價(jià)格由供需決定抑或預(yù)期決定？勿忘馬爾薩斯定律，低利率導(dǎo)致的流動(dòng)性

陷阱演變成的金融危機(jī)。

3、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的未來，現(xiàn)在需要做什么準(zhǔn)備？建筑業(yè)納稅歸屬地何去何從？

4、房地產(chǎn)增值稅與房地產(chǎn)土地增值稅兩虎共存？還是一山不容二虎。

5、物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)行歷史成本計(jì)稅原則的翻天覆地。

第二節(jié)：拿地階段需要知道什么？

1、城鎮(zhèn)土地使用稅圈起圍墻交不交稅？截止交稅時(shí)點(diǎn)是以合同為準(zhǔn)還是以開票為準(zhǔn)？

能否計(jì)入土地增值稅的開發(fā)成本？

2、收回集體土地的耕地占用稅納稅人是土地收儲(chǔ)公司還是房地產(chǎn)企業(yè)，為什么羊毛要

出在羊身上。

3、劃撥土地與受讓土地的契稅，產(chǎn)權(quán)安置與貨幣安置的契稅、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配

套費(fèi)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房為何要計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)？

4、一條道走到底：地產(chǎn)業(yè)印花稅流程全解析，印花稅不重征原理、列舉式征稅原理、代扣代繳與委托代征原理、法人與合同原理等。

5、和政府打交道-蜀道難，難于上青天，土地出讓補(bǔ)償款的處理，政府與房地產(chǎn)企業(yè)

銷售分成的處理，以路補(bǔ)地的處理，BT與BOT的會(huì)計(jì)稅收處理等。

第三節(jié)：開發(fā)階段需要知道什么？

1、企業(yè)所得稅匯算清繳和土地增值稅項(xiàng)目清算比較分析，按年計(jì)算與按項(xiàng)目預(yù)繳清算。

2、開發(fā)成本核算對(duì)象與開發(fā)項(xiàng)目清算的扯不斷理還亂；為什么企稅開發(fā)單位成本不等同于土地增值稅項(xiàng)目單位成本，土地增值稅清算中要注意什么？

3、分田地分房產(chǎn)的合作建房；合作建房土地增值稅的遞延納稅，合作建房營(yíng)業(yè)稅、

契稅、企業(yè)所得稅的處理。

4、合作開發(fā)萬(wàn)花筒---購(gòu)地開發(fā)、投地開發(fā)、借款開發(fā)、項(xiàng)目合作開發(fā)、預(yù)售款開發(fā)、借款抵租金式開發(fā)等等。

5、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的主要內(nèi)容與稅收處理。

6、建筑安裝工程費(fèi)的大包、自產(chǎn)貨物并提供勞務(wù)、制造與安裝的區(qū)別、甲供材與甲供設(shè)備的處理、裝修費(fèi)與改建的聯(lián)系、企稅唯發(fā)票論與土地增值稅的核定扣除成本法。

7、配套設(shè)施費(fèi)是神馬？會(huì)所與地下車庫(kù)的百世糾結(jié)；地下用地出讓金制度的出臺(tái)與產(chǎn)權(quán)的糾葛，分期清算中的配套設(shè)施費(fèi)如何處理？預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)稅前扣除的地方土政策。

8、開發(fā)間接費(fèi)用為什么沒有社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金？中國(guó)會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則嬗變的背后，如何合理利用開發(fā)間接費(fèi)用節(jié)稅？各種營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理。

9、利息同期同類貸款利率如何理解？私募融資費(fèi)用如何處理？關(guān)聯(lián)方利息調(diào)整的原理與應(yīng)用，無償借款的營(yíng)業(yè)稅之辨，利息與股息的混淆避稅，土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息聯(lián)系與區(qū)別。

10、支付涉外勞務(wù)或特許權(quán)的企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅處理，境內(nèi)境外劃分的原則、含稅與

不含稅的計(jì)算與處理。

第四節(jié)：銷售階段需要知道什么？

1、土地增值稅清算對(duì)象的正確理解，按項(xiàng)目清算、按類別清算、按分期清算，48號(hào)文件隱含的大道至簡(jiǎn)原則的理解。

2、土地增值稅清算過程中稅局與企業(yè)的楚河漢界，通知清算與必須清算的幾個(gè)時(shí)間關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，清算的責(zé)任歸屬判別，清算滯納金的征繳關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

3、傭金與手續(xù)費(fèi)的定義，企業(yè)所得稅關(guān)注節(jié)點(diǎn)，如何合理利用傭金及手續(xù)費(fèi)節(jié)稅。

4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)是送，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是看；送和看之中的個(gè)人所得稅、增值稅之辨。

5、違約金是否征收個(gè)稅，員工或股東開頭的發(fā)票是否視同個(gè)人所得，負(fù)擔(dān)員工個(gè)稅的正確會(huì)計(jì)與稅收處理，正確理解收付實(shí)現(xiàn)制與明碼標(biāo)價(jià)制的個(gè)人所得稅理念。

6、代收費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理與籌劃，勿因小而失大，懂得舍與得的關(guān)系。

7、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與開票的糾葛；滯后開票的納稅影響點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)開票與電子發(fā)票介紹；丟失、損毀發(fā)票怎么辦？真發(fā)票假業(yè)務(wù)、真發(fā)票真業(yè)務(wù)、假發(fā)票假業(yè)務(wù)、假發(fā)票真業(yè)務(wù)的稅收處理處罰。

8、預(yù)收款與預(yù)收帳款是一個(gè)人還是同胞兄弟；其引發(fā)的營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅之爭(zhēng)。

9、預(yù)計(jì)毛利率與實(shí)際毛利率的企業(yè)所得稅處理，期間費(fèi)用與預(yù)交、清算土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加如何扣除。

10、關(guān)聯(lián)方納稅與核定征收并非同根生。為什么核定征收不予罰款，為什么關(guān)聯(lián)調(diào)整要收利息？為什么查帳征收與核定征收勢(shì)不兩立。

11、地產(chǎn)企業(yè)的幾個(gè)特殊稅務(wù)處理方式，債務(wù)重組、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、企業(yè)合并與企業(yè)分立、境外上市等。

第五節(jié)：面對(duì)稅務(wù)稽查怎么辦？

1、走進(jìn)稽查才能應(yīng)對(duì)稽查，帶你學(xué)習(xí)稽查的憲法稅務(wù)稽查工作規(guī)程。

2、你是如何有幸被選中為稽查對(duì)象的；機(jī)器選案、人工選案、人機(jī)結(jié)合選案的背后。

3、和稽查人員相處點(diǎn)金術(shù)；如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查，如何提供證據(jù)，如何與稽查人員相處。

4、稅務(wù)申訴書教你如何學(xué)習(xí)中國(guó)文學(xué)；先禮后兵、藏鋒露拙。

5、如何申請(qǐng)稅務(wù)救濟(jì)，稅務(wù)行政處罰聽證、稅務(wù)行政復(fù)議、稅務(wù)行政訴訟關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，

稅務(wù)事項(xiàng)告知書的合理利用，放點(diǎn)血與放光血。

6、讓你看幾個(gè)案例，你覺得稅務(wù)做的對(duì)嗎？

第六節(jié):專家現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題。

王老師

高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師，王老師先后就職海南、遼寧大連、江蘇等地區(qū)稅務(wù)局，現(xiàn)供職于某省地方稅務(wù)局政策法規(guī)處，歷經(jīng)征收、

管理、稅政、稽查、法規(guī)崗位，稅局業(yè)務(wù)各崗位的歷練和其飄泊稅海的經(jīng)歷及其多年的寬博學(xué)習(xí)形成了其財(cái)稅授課的獨(dú)特風(fēng)格，即案例為主，完全實(shí)戰(zhàn)，通俗易懂，深入淺出，方法獨(dú)到，詼諧風(fēng)趣，寓

意深遠(yuǎn)，耐人尋味；在幾百場(chǎng)公開培訓(xùn)、企業(yè)內(nèi)訓(xùn)中深受各階層納稅人的好評(píng)，特別是能夠以稅收立法原理出發(fā)來推導(dǎo)解釋稅收政策，使人明其理而熟其用，同時(shí)因地制宜的詳細(xì)介紹地方政策使講解更加接地氣。

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