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【專題背景】

全面取消營業稅，改征增值稅將是我國流轉稅制最為猛烈、重大的一次改革。隨著“稅收十二五規劃”最后一年的臨近，房地產行業的“營改增”風聲鶴唳。然營改增對房地產行業而言到底是利好還是利差？是可以讓房地產企業達到減輕稅收成本支出還是繼續加大本就高企不下的稅負？房地產企業又該如何應對即將到來的增值稅改革，抓住營改增的重要機遇并采取有效措施防控企業可能面臨的涉稅風險呢？這是當前地產業界最為普遍關心的話題。

房地產企業所得稅匯算清繳與其它行業相比，有明顯的特殊性，加之該行業稅收政策復雜難以掌握，在開發全程各階段又有很大區別，特別是完工年度，必須結算計稅成本，面臨的稅務風險極大。因此，在年度結賬前，對本年度稅收政策梳理學習，對賬務中存在的風險全面自查補救，做好匯算清繳準備，非常重要。

本課程，讓“稅收政策”密切結合經濟業務，全面解析企業運營中的稅收政策差異，將稅務風險消除在萌芽狀態，做到事先籌劃，并深度解析新舊稅收政策銜接運用，深度解讀，手傳心授，一課在手，讓您知己知彼，稅收無憂！

【專題收益】

通過2天學習，您將有以下收獲：

☆ 系統學習房地產稅收新政；“與時俱進”政策更新直到講課前。

☆ 前瞻學習房地產營改增政策方法和征稅辦法，探索把握營改增應對措施。

☆ 破解稅政難局，針對變化，結合經濟業務，分析其中稅收風險，設計個性化稅收策劃方案。

☆ 提交本單位財稅疑難問題，現場與專家零距離交流，真正解決實際問題。

☆ 注重客戶體驗，課程內容豐富實用、生動活潑。

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

課程大綱

專題一：房地產業“營改增”政策前瞻與應對

一、房地產“營改增”政策設計

1．增值稅的特征

2．營改增后混合銷售的變化

3．營業稅與增值稅計算應納稅額的方法不同

4．增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法

二、“營改增”對房地產行業影響與稅負變化分析

1．應對稅負增加的對策

2．過渡期的籌劃思路

3．營改增后為個人配車策略

4．營改增后建筑業掛靠與分包

5．營改增后房地產業涉稅風險控制

6．面對營改增，房地產和建筑企業應關注什么

7．一般納稅人與小規模納稅人有哪些納稅不同？有利還是不利？

8．營改增可抵扣的增值稅進項稅額有哪些？有無特別要求？

9．不可抵扣增值稅進項稅額有哪些？不可抵扣該怎么辦？

10．房地產開發各階段能取哪些專用發票，哪些能抵扣？

11．房地產營改增后發生非正常損失如何處理？

12．固定資產進項稅額該不該抵扣？

13．房地產營改增后業主退房、折扣如何開具發票?

14．營改增后銷售固定資產該如何納稅？

三、進項稅額抵扣及增值稅專用發票管理

1．抵扣憑證要求

2．增值稅專用發票管理與虛開發票的法律風險；

3．專用發票使用中的疑難問題與風險控制

四、會計核算與納稅風險控制

1．科目設置

2．預收款納稅義務發生時間與地點

五、“營改增”中的涉稅風險控制

1．營改增中的涉稅風險控制

⑴ 掛靠經營模式下，建筑業的實際稅負是增加還是下降？

⑵ 建筑企業哪些支出可以抵扣進項稅額

2．甲供材處理的變化對建筑業稅負的影響

3．建筑業營改增后涉稅風險控制

⑴ 建筑安裝發票中的涉稅風險控制

⑵ 施工企業現場自制混凝土用于本企業承建工程的涉稅風險控制

⑶ 跨年度發票的涉稅風險控制

4．建筑業營改增建設工程計價規則調整

5．房地產營改增后涉稅風險控制

⑴ 售后返租的稅收風險控制

⑵ 代收費用的稅收風險控制

⑶ 促銷中禮品贈送的稅收風險控制

⑷ 營改增前后甲供與甲定

專題二：房地產業所得稅政策解析與開發全程年度匯算清繳實務操作

一、企業所得稅重點政策解讀與運用

二、籌建階段匯算清繳

1．籌建期的會計處理

2．籌建期何時結束

3．年度匯算清繳申報

4．征地過程土地出讓金返還會計與稅務處理

三、預售階段匯算清繳

1．預售階段的賬務處理

2．營業稅及附加的會計處理

3．預計毛利的調整

4．業務招待費的調整

5．預售階段季度預繳與匯算清繳年度申報

6．售樓處

7．車位車庫

8．會所及其它配套設施

四、完工階段匯算清繳

1．開發產品達到完工的條件

2．完工階段賬務處理

3．計稅成本的核算與結轉

4．毛利差異調整

5．業務招待費的調整

6．完工年度匯算清繳申報

7．完工后續支出的調整

五、關于發票管理

1．跨期發票的處理

2．發票的審核要點

3．不合規票據的補救

4．混合銷售發票如何開具（銷售貨物并提供建筑業勞務）

5．甲方采購材料發票開具（甲控與甲供）

6．稅務機關查處假票的處理對策

7．總包與分包發票

8．實際發生如何掌握

9．年度結賬前對票據管理的要求

六、如何避免往來賬的稅收風險

1．其它應收款（關聯方無息借貸、個人借款）

2．其它應付款（假借款、價外費用）

3．應付賬款

七、年度新申報表與納稅調整專題

1．視同銷售收入

2．未按權責發生制原則確認的收入

3．免稅收入

4．工資與附加

5．業務招待費

6．利息支出

7．永久性差異

8．資產類調整

9．預計利潤調整

10．其它項目

11．房地產行業會計稅法主要差異解析

八、特殊收入確認---租賃收入、視同銷售收入、股權轉讓所得

1．租賃收入會計與稅法差異

2．非常規租賃的涉稅（回租、轉租、無租、免租、不等額租金）

3．股權轉讓與撤資

九、拆遷還建的會計與稅務處理

1．拆一還一，營業稅如何交納

2．拆遷還房企業所得稅、土地增值稅視同銷售如何確認

3．拆遷還房如何進行賬務處理

4．支付貨幣補償如何核算

十、利息支出會計與稅務處理

1．向不同債權人融資的利息稅前扣除

2．統借統還

3．同期利率的掌握

4．企業間無息借貸的稅務風險與變通

5．跨期與計提未付的利息扣除爭議

十一、年終結賬前如何對2014年度涉稅遺漏進行補救

許老師

【主講專家】許老師：國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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