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課程前言

物業服務行業目前征收營業稅，由于營業稅總體上是按營業收入全額征稅，而物業管理行業定價低、成本高、費用大、利潤薄、稅負重、虧損面廣，矛盾十分突出，可持續發展面臨重重困難。“營改增”政策是中國稅制的一次重大變革，5月1日正式實施！ 實行“營改增”后對物業管理行業會產生哪些影響，如何順應國家營改增戰略步驟。能否享受政策的紅利取決于物業管理公司自身的能力和水平。如何根據行業特點，為行業管理者決策提供方向性指引，為財務部門積極應對稅制轉變做好準備？如何適應“營改增”稅制改革，進行合理的稅務籌劃，降低稅負，實現企業價值最大化？這是當前物業管理企業面臨的現實問題。

本次課程將邀請國家住建部《物業服務行業“營改增”政策研究》課題組吳老師，結合物業行業的實踐案例，解析“營改增”對企業產生的實際影響，從而使企業正確認識“營改增”新政，從容應對新政帶來的變化。

課程收益

通過學習使學員了解物業行業營改增的基本政策，如何選擇納稅人身份，增值稅的計稅方法，稅率和征收率，銷項稅額與進項稅額的計算和法定憑證，稅收優惠政策,增值稅會計核算等業務知識，為即將開始的營改增提前做好準備。

課程對象

物業公司總經理、副總經理、財務負責人、物業經理、項目經理等物業中高層管理人員；

課程大綱

第一部分 物業管理行業發展現狀

1、基本判斷

2、主要成就

3、困難問題

討論：影響物業服務行業發展的主要問題

第二部分 物業管理行業稅負機制分析

1、物業服務企業營業收入征稅情況

1)物業管理行業營業稅一般政策

2)物業管理行業營業稅特定政策

2、物業服務企業稅收存在的難題

1)物業服務企業營業稅率偏高

2)稅基計算不夠合理加重負擔

3)營業收入重復征稅增加壓力

4)企業稅負過重造成普遍虧損

討論：如何解決物業服務企業稅率偏高難題

第三部分、物業管理行業“營改增”政策評估

1、“營改增”試點情況

2、“營改增”基本稅率

3、 物業管理行業營改增政策預期

4、物業管理行業“營改增”政策評估

1）物業管理行業“營改增”有利因素

2）物業管理行業“營改增”不利因素

3）、物業管理行業“營改增”效果評估

討論：“營改增”對物業管理企業的影響

第四部分、物業管理企業“營改增”影響測算

1、物業收費包干制測算方法

1）住宅類物業“營改增”稅負變化

2）非住宅類物業“營改增”稅負變化

2、物業收費酬金制測算方法二

1）住宅類物業“營改增”稅負變化

2）非住宅類物業“營改增”稅負變化

綜合案例分析

第五部分、物業管理行業“營改增”政策研究

1、全面實施推行物業管理行業“營改增”

1）征稅范圍 2）納稅人 3）稅率

4）計稅依據 5）稅額計算6）進項抵扣

2、將住宅物業管理按消費性服務征稅

3、繼續保留特定服務增值稅免稅政策

4、代收代繳收費需實施區別對待政策

5、解決酬金制稅收政策制度問題

6、降低營改增財政專項補助基金門檻

7、研究探索保障性住房配套稅收政策

綜合案例分析

吳老師

高級經濟師，長期從事房地產經濟研究，具有較高的理論水平和豐富的實踐經驗。30多年來，他運用掌握的經濟理論、專業知識和政策法規，完成了國家住建部、中國物業管理協會、行業協會和企業委托的《物業管理行業發展模式研究》《物業服務行業“營改增”政策研究》等15個重要經濟和重大項目課題研究，主持編制某房地產集團“十一五”“十二五”“十三五”規劃課題。他在《中國物業管理》等雜志上發表了《老式花園住宅改造對策》《老住宅加裝電梯對策研究》《售后公房物業服務酬金制可行性路徑研究》《老舊小區物業達標補貼實踐及完善路徑研究》《物業企業參與居家養老服務對策建議》等46篇論文，其中14篇課題論文在全國獲獎。國家住建部課題《物業服務行業“營改增”政策研究》獲得中國物業管理行業優秀課題研究成果一二等獎。

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