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課程介紹

營改增后不同的采購成本和采購方式對最終成本產生了復雜的影響，同樣的采購方式對不同的項目可能得到完全相反的結果。

本課程通過對營改增的解析，運用高效的計算公式，快速測算確定采用甲供材、分包的范圍,以及是需要增值稅專用發票還是只需要普票，從而實現成本管理與采購的聯動，合理規劃稅籌。

隨著企業規模的擴大和行業競爭的加劇，采購管理的重要性日益凸顯。如何進一步提高采購效益和效率，同時規范采購行為，防范采購質量風險和人為風險，成為企業持續擴張的關鍵一環。

本課程旨在通過對標桿企業采購管理制度、方法的深度解讀，重點闡述制度、方法的關鍵控制點，分析這些制度、方法制定背后的原因和目的，揭示標桿房企制度、方法背后的管理精髓和本質，從而真正掌握標桿房企的制度、方法并融會貫通，避免生搬硬套。

房地產資源整合的特點，決定了成本、采購部門需要進行大量的談判和供應商管理。提高供應商管理和談判能力不僅能給公司節省成本，還能縮短談判時間，減少雙方合作矛盾，改善供應商管理，從而有利于項目的順利開展。而談判省下來的錢都是實實在在的利潤，也是最直接、最快速的降低成本的方法。

課程收益

1、全面解讀標桿房企工程合同、供應商、招標采購制度、流程精髓

2、深刻理解標桿房企工程合同、供應商、招標采購管理核心關鍵控制點

3、分享標桿企業典型案例及現場案例互動討論

4、掌握商務談判原則、談判策略與技巧

5、直擊內核：基于標桿地產深刻剖析招標采購的核心與死角

6、舉一反三：標桿地產企業的合同管理的縱深比較

7、案例演繹：經典案例講招標采購實踐演繹的淋漓盡致

8、方法落地：多種方法確保招標采購策略、談判技巧、的有效落地

課程對象

房地產企業高層領導，成本（造價）、工程相關部門負責人，造價工程師，招標采購部等相關負責人。

課程大綱

一、“營改增”對地產開發企業及采購管理的變化及案例

1、世界性難題：建筑鏈的營改增

2、營改增對利潤率影響的案例分析

3、營改增對房地產的稅務籌劃產生什么樣的影響

①營改增招采界面的影響

②營改增對可抵扣的內容的增加

③營改增對上下游產業鏈的影響

④營改增對項目開發總體稅負的影響

4、營改增對建筑行業稅籌的影響

①營改增對勞務分包的影響

②營改增對地材供應鏈的影響

③營改增對施工企業總體成本的影響

5、營改增之后對招標采購策略的調整

①營改增后哪些工程、材設適合“甲供”

②關于“小規模納稅人”的發票處理

③營改增對增值稅發票的時效性

二、房地產項目開發全成本構成解析

1、直接費構成

2、簡接費構成

3、人工費、材料費在全成本中的占比

4、招采在項目開發全成本中的重要作用及意義

三、現階段房地產招標采購發展趨勢及案例分析

1、高度集中化、規模化的采購

2、分級管控的供應鏈戰略

3、集中采購推動下的物料標準化配置

4、網上招標系統的逐漸推廣

5、更加專業、常態化的審計

6、互聯網+模式下的平臺采購

四、如何設計適合公司管理模式的招標管理制度

1、招標管理制度的使命

2、招標管理制度需解決的“雙規”問題

3、招標管理制度中的行為設計的兩條“道路”：陽光大道及羊腸小道

4、招標管理制度中的基本原則設計及邏輯分析

5、招標管理界面的二維度設計

6、招標管理制度中的關鍵動作標準化及分級管控

五、房地產企業招標流程16個關鍵控制點詳解

1、招標計劃管理

2、招標啟動會

3、考察

4、入圍審批

5、送樣、封樣及樣品評審

6、標前交底

7、發標

8、詢疑、答疑、補遺

9、開標

10、清標

11、澄清

12、初評會

13、議標

14、定標

15、存檔

16、標后交流

六、房地產企業如何推動年度招標采購

1、年度招標的意義

2、無圖無方案的情況下如何實現年度招標

3、哪些分項工程和材料設備適合年度招標

4、年度招標的優缺點分析

5、年度招標的策略設計

①歷史經驗數據的積累和分析為年度招標提供策略支持

②標準化體系建設是年度招標的重要基石

③如何通過規模化采購是降低采購成本

④年度招標的分供方選擇策略

七、總包招標、保溫涂料、鋁合金門窗、弱電智能系統招標、采購案例分享

1、總包招標風險預控及策略分享

①總包考察階段的風險預控

②總包資格預審的主要內容

③合同條款中重要風險控制點

④清單編制的主要方法

⑤如何控制不平衡報價

2、保溫涂料的招標案例分享

①三把火導致的保溫節能系統的市場變化

②保溫系統構成及各個系統優缺點分析

③涂裝系統構成

④保溫涂料系統招標的關鍵控制要點

3、鋁合金門窗招標案例分享

①鋁合金門窗基本構成

②鋁合金門窗招標關鍵控制點

4、弱電智能系統年度招標案例分享

①弱電智能系統構成分析

②弱電智能系統年度招標的策略設計

③如何梳理和建立標準化系統體系

④關于“藤”和“瓜”的關系分析

八、房地產企業合同管理精解及案例分析

1、合同標準化體系的建設

①標準商務條件的梳理

②合同風險的梳理與管控

③如何正確對待合同條款中的“獎”與“罰”

④如何理解及運用合同中的強勢條款

2、合約規劃

3、無效條款的認定

4、永遠的博弈：索賠與反索賠

九、房地產企業分供方管理精解及案例分析

1、運用“情感帳戶”管理分供方

①招采部門是企業形象的窗口

②獲得尊重與尊重別人

③合同執行中的“對立”與“合作”

④實事求是是解決合同糾紛的基本出發點

⑤拒絕“潛規則”

2、如何構建分供方的評價體系

①“打鐵尚需自身硬”，企業誠信是建立分供方評估的基礎

②評估的對象：重要分供方

③多維度評估指標中的“客觀分”與“主觀分”

④評估指標中的各專業關注重點

⑤評估頻度：年度與月度評估的平衡

⑥評估結果的處理：針對團隊個人的獎勵

⑦分供方激勵淘汰機制的建立

十、商務談判原則、談判策略與案例分析

1、商場上的博弈：談判藝術

2、過招之前的閉門修練

①談判人員的性格強度、應變能力、專業能力、邏輯分析能力

②選在“主場”戰斗，避免客場失利

③談判前敵我雙方的優勢與劣勢分析

④“紅軍”和“藍軍”的較量

3、談判時機的選擇

①對方資金困難的時候

②對方團隊內部有分岐的時候

③對方受到政府機關制裁的時候

④對方內憂外患之時

4、過招之時的招勢分解

①初試鋒芒，試探底線

②紅臉與黑臉的對手戲

③避重就輕，轉移視線

④共謀未來，放棄短期利益，贏得長期利益

⑤沒有軟蛋的崩潰談判

⑥充滿人情味的情感談判

⑦利用信息不對稱進行談判

⑧價格談判中如何找出對手隱藏的多余報價

⑨暴力競價法

5、談判的經典案例分享

案例：某總包索賠談判經典案例

林老師

林老師：重慶建筑大學建筑工程專業畢業，MBA, 全國注冊造價工程師，20年采購及成本管理經驗。

現任某地產（集團）有限公司采招中心總經理，其中，3年施工單位，5年監理公司， 12年某50強地產（2002至2014年）工作經驗。曾擔任50強地產造價采購部招采負責人（任職3年），城市公司造價采購總監（任職2年）。

經歷了50強地產企業從6.2億到500億，從單一城市，多業態、多項目開發到跨區域、多項目的全國規模化擴張的全過程，參與了龍湖地產成本管理體系搭建、完善、優化的全過程，在房地產項目成本控制和合同、招投標管理方面有深刻的體會和豐富的實操經驗。

熟悉工程管理，精通工程招標及材料采購，精通成本管理，目前已受邀為百余家房地產企業做成本、采購管理等方面培訓和咨詢。培訓課程嚴謹實效，有很強的實操借鑒意義，受到業界成本管理經理人的普遍好評。

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