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課程介紹

房地產行業是一個資金密集行業，開發周期長、稅收復雜、稅負重、開發環節多，投資風險高，成本核算環節復雜；特別是營改增后，國地稅機構合并、金稅三期與發票系統升級，房地產企業的稅務籌劃空間越來越小，風險越來越大！

本次特訓從房地產財務操盤方向與財稅實操方向兩個維度出發，對房地產企業經營各個階段進行詳細解析—公司架構設計、公司設立、籌資、拿地、開發建設、預售、銷售、自持運營、資本運作、項目清算資金退出企業等各環節財稅管控要點逐一精講；通過提前籌劃進行籌資管理、合同控稅、防控風險、規范企業的業務流程、規范核算、從根本上化解風險；本課程全流程實例模擬，讓你輕松應對增值稅時代房地產企業全流程財稅實務問題。

本課程做到重實戰，重實效，重實用，引用大量“法律條款+實務操作+經典案例”進行分析，講解房地產企業實際工作中的財稅熱點問題，使困擾房地產企業的業務難題在課堂中迎刃而解，很多暫時還未遇到的問題從此了然于胸！同時此次課程將幫助學員樹立一套清晰的房地產財稅管理體系框架，以便更好的進行房地產企業內部財稅精細化管理，從容應對事前籌劃、風險管控、稅務籌劃等。

培訓受眾:

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程特色

1．“全”--對房地產企業經營全過程中涉及的財稅業務進行全面梳理；

2．“新”--根據最新政策、房地產業務操作新方法進行業務實操演練；

3．“實”--課程結合實際工作中的案例進行精細講解、突出課程的實操性；

4．“超”--超完整的房地產財稅管理業務操作流程、管理到實操不同維度深入解析。

培訓目標

1．框架建立：由房地產項目的特性出發，以財稅事前籌劃為主線進行全流程分階段精講；

2．思維引導：分析不同操作方法的節稅思路，改變納稅理念，正確應對涉稅模糊、疑難問題；

3．模擬實戰：運用實用真實案例，最新稅收政策實戰解讀，開闊視野，實現質變。

課程大綱

第一節：增值稅嚴征管體制下房地產公司新征管環境形勢分析及應對方略

1．目前征管新形勢對房地產企業的帶來風險有哪些？

2．嚴征管、嚴執法、信息化、法制化、大數據、稅收違法精準定位打擊對企業影響有幾何？

3．稅收新形勢下的征收管理、執法管理、違法管理對企業影響有幾何？

4．稅收黑名單、納稅信用等級、雙隨機一公開企業風險都在哪？

5．房地產企業內外憂患下如何應對征管形式新挑戰？

第二節：房地產公司開發流程盤點及商業模式創新

一．房地產公司開發實務中須經歷哪些流程？

二．各流程需事先規劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據方可保證其項目開發運營的綜合稅負最優化

三．新項目如何規化好架構和優化好商業模式才能保證在符合房地產行業運營前提下才能使財務核算管理綜合收益最大化

1．可研階段、前期準備階段、建設施工階段、預售及產權轉移、竣工階段房地產各開發流程大梳理

2．商品房開發全程主要表、證、單、書的財稅管控功效

3．項目公司、公司項目，房地產公司常見架構優與劣的精講

4．房地產公司商業模式創新及財稅規劃新走向

第三節：房地產公司全程架構優化、商業模式創新和財稅管控戰略分析

一．設立階段

1．公司設立階段應注意哪些涉稅要點？如何事前規劃好架構保證后續運營的稅負最優化？

2．現 狀 — 缺少全程統籌規劃思維，給公司后續資本運作、集團融資、股權轉讓、清算分配等高暴利資金釋放等環節帶來涉稅風險。

3．收 益 — 通過事前架構優化，達到最低稅負目標

4．案 例：土地使用權投資全稅種核算實例解析等

二．籌資階段

1．中小房地產企業籌資面臨哪些問題？

2．如何進行商業模式更新有效破解房地產企業的融資瓶頸？

3．如何規劃架構解決超金融機構同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產生增值稅的稅負？

4．如何通過資本動作將房地產公司的應稅收入合法轉化成免稅收入？

三．拿地階段

1．拿地和土地返還階段如何通過優化商業模式保證運營全稅種綜合稅負最優

2．案例1：投資和劃轉的財稅政策應用

3．案例2：股權收購

4．案例3：接盤方式取得開發項目

四．開發階段

1．針對房地產新項目，如何規劃招投標和優化發包模式，優化采購內控使財務和業務運營深度融合，模版化高效管控開發成本。管控好開發及預售、銷售、自持環節核算風險，做好微觀稅收籌劃視角的核算管控。自持資產稅負最優化剝離立項主體和優化資產動作模式，合法低稅負運營。

⑴ 增值稅體制下如何進行招投標？

⑵ 工程發包模式如何進行商業模式規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？

⑶ 如何進行盈利預測和對外報價？

⑷ 如何進行采購定價優選供應商？

五．預售、銷售階段

1．預售階段和銷售階段增值稅核算、報表填報和發票開具實例解析。

2．企業所得稅核算、報表填報的模版實例應用。

3．廣告合同如何簽訂稅負能最優？

4．增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何更新商業運營模式?

5．買房贈送如何處理和稅收籌劃？

六．自持運營管理階段

1．裝修、存量資產剝離、回租、免稅等商業模式創新實例模擬。

2．自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？

3．企業出租新、老項目、轉租項目如何稅收規劃？

第四節：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

于老師：注冊稅務師、注冊會計師，是實戰型房地產行業培訓講師代表、資深房地產財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各省多次講授：房地產和建安企業全盤財稅管控核算再造、房地產企業三大清算項目及增值稅管控應對、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產企業成本核算、測算管控、房地產建安企業“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產建安企業內控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養了很多財務總監。深得企業認可。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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