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課程介紹

“疫情”期間，國家實施了一系列減稅降費政策，去年財政部國家稅務總局發布了《關于〈土地增值稅法（征求意見稿）〉向社會公開征求意見的通知》，通知中新法對土地增值稅政策作出了極大的調整，“集體土地入稅、企業自行清算”，完全顛覆了以往的舊理念、舊模式。及時了解政策變化，全面掌握稅收政策的精髓，有助于企業加強會計核算與納稅管理，降低納稅風險，因此，本期課程又特意安排了“土地增值稅新法解讀”內容。

另外，基于“新法”馬上即將出臺，本輪土地增值稅清算，可能是您最后一次運用“舊法”進行土地增值稅清算。怎樣做倒用好舊法、善始善終，也將成為企業近期面臨的一個主要問題。特別是營改增后土地增值稅清算政策也隨之發生了一定的改變，清算中很多問題都存在較大爭議，把握起來十分困難。為了幫助大家理清工作中的疑點、難點，本期課程將圍繞《廣西壯族自治區房地產開發項目土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（廣西壯族自治區地方稅務局公告2018年第1號，2018年3月30日）和財政部國家稅務總局近年來的土地增值稅新政開設“新稅改形勢下土地增值稅清算經典案例分析”課程，這可能是“舊法時代”您最后一次參加土地增值稅業務的培訓課程了，望您倍加珍惜！

我們這里將開設“全國最權威、性價比最高”的土地增值稅課程，該課程“內容全面、重點突出、結構完整、實用性強”將盡量使“新法”與“舊法”完美結合，“既能突出國家重點，又能充分體現各地特色”。

課程全部采用真實的案例——真實的情景再現、真實的處理結果。全部案例都來源于全國各地稅收執法實踐。希望通過本次培訓，能夠與大家一道共同提高對稅收政策的理解能力和清算工作的實操能力，讓大家的清算水平再上一個新臺階。

課程收益

第一部分：新《土地增值稅法（征求意見稿）》解讀：

第二部分 新稅改形勢下土地增值稅清算經典案例分析

一、關于納稅人

二、關于稅收優惠

三、關于清算條件與清算單位確認

四、關于清算收入

五、關于扣除項目

六、關于清算結果計算

七、關于納稅申報

課程大綱

第一部分：新《土地增值稅法（征求意見稿）》解讀：

1、新土地增值稅法納稅人發生了怎樣的變化？

2、新土地增值稅關于收入、扣除項目總額、稅率做了怎樣的規定？

3、新土地增值稅法納稅義務發生時間及納稅申報時間發生了怎樣的變化？

4、新土地增值稅法關于土地增值稅清算做出那些新規定？

5、新土地增值稅法關于稅收優惠產生了那些不一樣的變化？

6、新土地增值稅法新增加了哪些內容？

第二部分 新稅改形勢下土地增值稅清算經典案例分析

一、關于納稅人

1、在集體土地上開發的小產權房是否應繳納土地增值稅？

1、房地產開發公司未取得土地使用權之前銷售房屋是否應征收土地增值稅？

2、房屋從土地當中分離出來單獨轉讓，是否征收土地增值稅？

3、委托代建房屋是否繳納土地使用稅？

二、關于稅收優惠

1、開發、銷售普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產有哪些稅收優惠，普通住宅的標準應如何把握？

2、以房地產進行“投資、聯營、合作建房或者企業兼并”是否應征收土地增值稅

3、營改增以后以接受投資入股土地進行開發，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？

4、以“股權轉讓”形式轉移土地使用權是否應征收土地增值稅

5、開發建設保障性住房是否應征收土地增值稅

三、關于清算條件與清算單位確認

1、在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？

2、國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何理解？

3、清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應將開發產品分為幾類清算？ 銷售房屋時，贈送開發產品的應如何計算土地增值稅？

4、清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？

四、關于清算收入

1、營改增后土地增值稅收入包括哪些內容，新老項目收入確認有何不同？

2、什么情況下代收款項應確認為收入，什么情況下代收款項不應確認收入？

3、營改增以后發生哪些業務應視同銷售收入，視同銷售行為應如何處置？

4、土地增值稅清算時以那些會計資料為依據確認清算收入？

5、訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？

9、清算時如何確認清算收入偏低、偏高？

10、政府按照土地出讓協議規定的價格回購安置房的應如何確認銷售不動產收入？

11、審核清算收入應重點注意那些問題？

五、關于扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額包括什么，營改增后“差額計算銷項稅額”是否會影響新項目的土地成本扣除

2、在實際工作中一次性取得土地分期開發的，清算時土地成本應如何計算扣除？同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？

3、清算時房地產企業“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？

4、清算時地方政府、財政部門以各種名義給予房地產開發公司的返還款在計算土地增值稅時應如何處理？

5、未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除？

6、經國土局批準同意，開發商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，如果沒有土地出讓金票據能否扣除？

7、開發商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付了地價款并取得票據。代政府支付的拆遷補償費能否扣除？

8、母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，母公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為母公司，在清算時此票據是否允許扣除土地價款？

9、改制時按照政府改制文件取得土地使用權無票據，清算時土地成本如何扣除？

10、房地產企業，支付拆遷補償費應取得什么票據？企業支付的過渡費、周轉房支出應如何處置？

11、項目涉及“拆遷安置”的，計算開發成本時不同性質的返遷房應該如何分別處置？

12、單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時其建筑成本應該如何計算分攤？

13、國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時會受到哪些影響？

14、清算時，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業務的對開發公司所取得的票據應如何把握？營改增后是否采取“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？

15、開發項目涉及甲供材的，雙方如何進行會計核算實務操作？

16、在土地增值稅清算時，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？

17、房地產開發企業將房產全部銷售后配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何掌握？

18、公共配套設施租賃業務應該如何計算征收土地增值稅？

19、清算時，對開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許扣除？對該部分設施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

20、規劃外發生的項目內建設支出是否允許扣除？

21、計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？

22、房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？

23、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所發生的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何處置？

24、為什么土地增值稅清算時企業的開發費用不據實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？

25、《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解？當據實扣除的利息低于計算扣除的利息時是否可以選擇計算扣除？

26、房地產企業向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？

27、企業開發用地繳納的土地使用稅、因土地糾紛發生的立場是非、開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用，屬于開發間接費還是開發費用？

28、清算時為什么必須區分開發間接費和開發費用？如果開發企業較小，項目單一，會計核算時是否可以不設置企業管理費科目，將全部費用均歸集到開發間接費？

29、營改增以后清算時，與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除？

30、清算時土地開發與房屋開發加計扣除計算方法有什么不同？

31、營改增以后轉讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？

32、審核扣除項目時應具體注意哪些問題？

五、關于清算結果計算

1、項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除、增值率、增值額、應納稅額應如何計算？

2、清算后銷售尾盤，再收取房款、發生成本費用支出，需要補退稅款的如何計算？

六、關于納稅申報

納稅申報表和填報注意事項說明。

楊老師

楊汝明,楊老師是我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作將近30年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。

職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了15年，授課時長約8000課時，培訓學員將近100000人次，服務企業約100多個。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數十家房企做過納稅籌劃，是全國為數不多的房地產行業“納稅籌劃名師”。

???? 授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；

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