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【課程價值】

1、學習掌握土地全周期開發（一二三級開發）起止階段、主要內容及合作伙伴

2、學習掌握產業勾地（土地開發的二三級聯動）的實際作用與各方角色分析、實際操作流程與重點要點

3、學習掌握舊城更新（土地開發的一二級聯動）基本流程與政策風險分析

【課程對象】

1、房地產開發公司董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總

2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設計、營銷等部門精英從業者

【課程大綱】

第一部分：土地全周期開發的基礎概念

一、一級開發

1、起始/終止階段：從毛地到凈地

2、主要內容：征遷、安置、基礎設施建設、土地/城市規劃調整、土地指標獲取、政策處理

3、主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府

二、二級開發

1、起始/終止階段：從掛牌到產權

2、主要內容：掛牌/交易，建設，產權，銷售/移交

3、主要合作伙伴：開發商/銀行/融資機構

三、三級運營

1、起始/終止階段：產權/股權退出

2、主要內容：運營，資產處置/股權退出

3、主要合作伙伴：重資產持有商/輕資產運營商

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第二部分：產業勾地（土地開發的二三級聯動）

一、勾地制度的起源與演變

1、起源：低迷時期土地托底制度和掛牌制度聯動的關系

2、演變：從追求土地出讓金的一錘子買賣到追求長久的產業稅收和多樣化的市場服務

3、特點：托底協議、舉牌保證金、建設開發監管協議

4、趨勢：隨著融資環境的收窄，勾地制度將成為政府城市開發建設的重要方式，產業本身的成長將成為勾地制度中的核心能力

二、產業勾地的實際作用與各方角色分析

1、實際作用：加強土地二級開發與三級開發的聯動能力，讓盤子更大，更易平衡投入收益關系，從而形成更長遠的合作關系

2、政府：目標的提出、土地的整理與收益、裁判員

3、開發商：開發部門的實際主體，融資主體，平衡關系的權衡主體，運動員

4、重資產持有商：經營性資產的融資主體，用更便宜的錢來降低成本以推得更高的利潤

5、輕資產運營商：運營能力和稅收的實際提供者

三、產業勾地（投資端口）的實際操作流程解析

1、產業規劃

2、開發物業的盈利估算

3、經營性物業的能力估算

4、持有性資產的退出設計

5、交易方案設計

6、土地交易方案設計

四、產業勾地的重點和要點淺析

1、整體開發的利潤、IRR估算

2、經營性物業的盈利風險

3、交易方式設計與掛牌條件設計

4、持有性資產的退出方案設計及估值

5、產業勾地成功的先決條件

① 如何找到政府的痛點和關注點

② 如何找到具有吸引力的輕資產運營商

③ 如何完成持有性物業的退出設計

第三部分：舊城更新（土地開發的一二級聯動）

一、民間資本參與一級開發的地域政策概覽

1、總數：因城施政，明暗共存，實操為王

2、珠三角區域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例

3、中西部區域：以安置為核心的一級二級開發聯動關系（潛規則）/以昆明為例

4、長三角區域：基于土地開發固定回報及土地開發溢價分成的開發模式/以余姚、奉化為例

二、不同地域土地一級二級聯動開發的基本流程與政策風險分析

1、民間資產介入一級開發的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造

2、一二級聯動的基本流程

3、政策風險分析

① 二級土地控制程度

② 土地出讓金返還制度

③ 土地超額收益分成制度

④ 政府換屆對于政策延續程度的支持分析

三、土地一二級聯動的實際操作流程解析

1、開發規劃

2、開發物業的盈利估算

3、現金流估算

4、交易方案設計

5、土地交易方案設計

6、風險因對方案

四、土地一二級聯動開發的重點和要點淺析

曾老師

投資拓展顧問專家

現任某標桿房企投拓總。原萬科規劃與投資總監，十余年房地產企業中高層管理經歷，國家注冊規劃師，重慶大學本科畢業。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業，常州市規劃設計院、深圳市城市規劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色

任職房企期間：主要負責城市更新、新城開發、特色小鎮開發相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現金流測算等工作。期間完整經歷多個項目的投拓周期，涉及產業勾地、收并購、綜合新城開發、PPP等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發項目、寧波600畝產業勾地項目等

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規劃調整研究》--航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業簇群的聯動關系

《泰州市老城區控制性詳細規劃設計》--對于泰州市老城片區的規劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發、舊城地區的更新、生態要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等

《常州市清涼片區舊城更新規劃及政策研究》--以政策為出發點的片區總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究

《江蘇省常州市鐘樓區空間發展戰略研究》--常州市區劃調整之后，下屬區域編制的戰略規劃，主要是目標定位和發展路徑的研究

《常州市武進區遙觀鎮總體規劃》--鎮總體規劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規劃》--12公頃，舊城更新等

任常州某鎮建管所代所長時從事的主要工作：編制鎮總體規劃，全面統籌鎮域土地出讓計劃，劃定規劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協調統籌鎮域土地規劃及土地指標等

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