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【課程背景】

2021年，隨著新冠疫情防控常態化，經濟下行依然不容樂觀，雖然兩會新政的推出給國內小微企業和個體工商戶的經濟復蘇帶來了前所未有的希望，但是整體經濟形勢低迷仍然無法避免，由于2019年以來普惠性減稅政策持續造成財政收入吃緊，稅務機關對重點稅源企業的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業的房地產企業極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續不斷，房開企業面臨著巨大的涉稅風險。

置身于如此背景之下，房地產開發企業的涉稅工作將面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。本課程不同于以往房地產課程對于政策匯編的整理，而是精挑細選了若干高難度問題，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，展示當前房開企業土地增值稅政策解讀及土地增值稅清算實務。

【課程收益】

接 地 氣：大型房企的土地增值稅清算案例匯總；

注 重 點：土地增值稅清算核心涉稅問題的稅務檢查應對；

有 深 度：提出若干高難度問題進行剖析和解決。

【課程對象】

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

第一節：2021年減稅降費新形勢下的房地產開發企業涉稅政策解讀

1、國務院普惠性減稅政策下房地產開發企業土地增值稅口徑愈發嚴格，怎樣區分稅務稽查與納稅評估的異同，怎樣進行應對

2、房開企業工資薪金個稅申報與企業所得稅扣除比對及土增稅的稅務檢查應對，內外工資表形式的使用禁忌

3、新格局下房開企業合同控稅的誤區：個人代開發票，受票方土地增值稅風險激增解決方案的稅務檢查應對

4、增值稅留抵退稅政策房地產企業可否享受？新成立的房地產企業項目公司，納稅信用等級為M級，無法進行留抵退稅的涉稅規劃，怎樣能夠變相解決？

5、房地產上市公司如何提前消化增值稅3%預繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手教你增值稅留抵抵繳欠稅

6、《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及“無票扣除”引來的法律風險與對土地增值稅的影響與補救

第二節：房地產開發企業拿地環節土地增值稅政策解讀與稅務檢查應對

1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業將來的影響

2、土地價款涉及主要稅種的扣除與稅務檢查應對

⑴ 增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？

⑵ 土地出讓金返還款怎樣避免企業所得稅與土地增值稅兩頭受氣？

⑶ 以房抵房增值稅、企業所得稅、土地增值稅計稅依據如何確定？

⑷ 母公司拿地項目開發土地價款扣除的三種路徑

3、法院強制執行房地產權屬轉移登記涉稅問題最新解讀及與稅務檢查應對，被執行方需繳納稅額巨大的土地增值稅，買受人如何進行稅收籌劃，將交易稅費降到最低？

4、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與稅務檢查應對，土地增值稅如何安全穩妥的稅前扣除

5、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費能否稅前扣除的稅務檢查應對

6、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土地，三種拿地方式土地增值稅的稅務處理及檢查應對

7、大市政配套費是否繳納契稅及對土地增值稅的影響及稽查應對

第三節：房地產開發企業土地增值稅預征和清算階段的稅務檢查應對

1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規劃及稅務檢查應對

2、房開企業的預售收入，企業所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異及稅務檢查應對

3、開發區內建的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施的扣除及稅務檢查應對

4、紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應確認土增稅清算收入？

5、預提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業所得稅稅前扣除的稅務檢查應對

6、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的稅務檢查應對，誰是土地增值稅納稅義務人

7、土增稅清算造成企業所得稅退稅的政策解讀與稅務檢查應對，普通住宅土地增值稅增值率不超20%退稅企業所得稅應如何繳納才能避免滯納金的付出？

8、“三舊改造”的政策解讀及“拆一還一”土增稅的收入與扣除的計算方法

9、土地增值稅預繳稅款清算環節納稅申報—土地價款扣除金額是否需要還原？

第四節：房地產開發企業融資環節增值稅、企業所得稅、土地增值稅三大稅種政策解讀及稅務稽查應對

1、集團內部關聯方資金拆借、資金池運作模式的稅務稽查應對

2、大額貸款與其他應收款并存的稅務稽查應對

3、統借統還納稅的票據管理及稽查應對

4、向信托投資公司借款的稽查應對

5、融資租賃企業差額征稅遇到的稅務障礙與稽查應對

6、企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與企業所得稅具體操作的稽查應對

第五節：房地產開發企業施工環節土地增值稅的檢查應對

1、房企建安甲供工程的博弈 — 土地增值稅的不同處理方式與稽查應對

2、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？— 房企、境外設計公司、境內代理三方協議模式的稽查應對

3、建安成本偏高、開發成本超過評估指標值的稽查應對

4、成本發票滯后取得（跨期票據）扣除的稽查應對

5、營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險及稽查應對

6、地下車位的主要稅種處理與稽查應對

⑴ 國稅發【2009】31號文第33 條如何理解？

⑵ 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？

⑶ 無產權地下車位銷售房產稅風險的規避

⑷ 有產權車位、無產權車位、人防車位的土地增值稅處理

第六節：土地增值稅容易造成的稅企爭議及云南省土地增值稅清算實務

1、土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算單位利益最大化

2、怎樣確認清算條件中“完成銷售”和“已轉讓”的界定？

3、土地增值稅清算對象的確認，三分法與兩分法對抗何去何從？可否放棄普通標準住宅免稅條款而選擇與非普通標準住宅合并計算收入和扣除？

4、建筑安裝企業營改增后異地施工的發票可否作為土地增值稅扣除憑證？

5、土地增值稅可選擇的成本分攤方法有哪些？層高系數法、銷售比例法的使用規則。

6、清算后又發生成本是否允許再次清算？土地增值稅“二次”清算是否被允許？

7、分立、新設合并、整體資產轉讓、股權轉讓是否征收土地增值稅？無法變更產權的自持商業地產怎樣作價對外投資？

8、如何認定“價格明顯偏低且無合理正當理由”？

9、土地增值稅清算過程中如何被稅務機關調增價格，增值稅、企業所得稅能否同時被調增價格？

10、計入開發間接費用的項目服務費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務局溝通扣除？需要什么證據作為輔助資料？

11、云南省房地產企業地方文件解讀及清算實務

⑴ 房地產開發經營業務企業所得稅計稅毛利率問題解讀

⑵ 云南省房地產企業土地增值稅預征率及核定征收政策解讀

⑶ 云南省土地增值稅清算管理口徑講解及清算實務

第七節：現場答疑環節，專家現場解答學員企業稅收疑難問題。

劉老師

劉 瑋：山東財經大學碩士研究生，某市稅務干部學校副教授。多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務總局組織和布置的相關行業專項專案檢查工作，稅務總局稽查人才庫成員，房地產稅收師資庫成員，被業內人士譽為房地產建筑業稅收管理專家。在稅務學校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產建筑業最新政策研討會，多次參與對一線稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作，承擔全國多所稅務院校的教學任務，國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，山東大學繼續教育學院、山東財經大學MBA、MPA教育中心、湖北財稅職業學院客座教授，參與萬科地產、華潤地產、中南地產、陽光城地產等多家房地產上市公司的內訓工作。編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防范》、《新企業所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業所得稅申報表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

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