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【課程背景】

土地增值稅是房地產企業最復雜的稅種，因其稅負高、計算復雜，各地對政策的執行差異大，稅企爭議頻發，又被戲稱為“土地爭執稅”，也是多年來最讓財務人員頭疼的稅種。隨著“金稅四期”的全面上線和“全電發票”的推行，房地產開發企業土地增值稅清算面臨的難度和風險有進一步加大，稅務機關紛紛上馬土增清算軟件系統，對土增申報表又提出更高的要求、增加了更詳細的申報附表，從申報表中就可能發現企業是否有虛增成本的現象，嚴征管下，合法的做好土地增值稅清算，是我們的必須重視工作，如何更好的何籌劃，是我們需要練就的內功。

另外，《中華人民共和國土地增值稅法征求意見稿》早已發布，《土地增值稅法》將上升為國家法律，我們有必要對新的土地增值稅法有清晰的認識，將給我們帶來哪些影響，我們是否需要提前準備。

本課程不同于以往側重于理論知識的培訓課程，著重突出課程的實戰性和實用性，課程以本人當下正在主導進行的土地增值稅清算項目為藍本，全部引用項目的真實數據、真實賬簿和真實報表，以河南省土增稅清算口徑、流程為主線，詳細梳理土地增值稅難點問題，結合實際項目資料，進行土地增值稅從項目基礎資料報表填制，成本歸集、成本分攤和成本審核明細表編制，到銷售面積確認、銷售臺賬審核與銷售明細表編制，再到土地增值稅申報表填制整個清算流程進行模擬清算練習，最終形成項目完整的申報表及附表以及附列資料，通過學習，可達到獨立進行土地增值稅清算，能從容應對土地增值稅清算的目的。同時將帶給你全新的土地增值稅認知，不一樣的角度，更具可操作性的方案。

【課程收益】

1．了解土地增值稅基礎知識及河南省土地增值稅的管理要求；

2．解決土地增值稅難點重點問題掌握清算技巧；

3．通過模擬清算熟練掌握土增稅清算流程和方法以及各類報表及附列資料的填報方法；

4．學會土地增值稅優惠政策的運用及籌劃方法。

【課程對象】

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

第一節：土地增值稅清算的基礎知識及河南省土地增值管理要求

一、土地增值稅征稅范圍與納稅人

1．土地增值稅征稅范圍如何界定？納稅義務人如何確定?

2．集團企業內部房屋無償劃撥是否征收土地增值稅？

3．如何界定直系親屬？兄弟姐妹之間無償贈送不動產是否繳納土地增值稅？

4．出售小產權方是否應該繳納土地增值稅？通過容缺辦理拿到了產權證，土地性質 仍為集體性質，再轉讓是否繳納土地使用稅？

5．土地使用權和地上建筑物所有權可否分別轉讓？

6．轉讓不動產同時一并轉讓機器設備如何納稅？

7．轉讓不動產同時一并轉讓無形資產如何納稅？

8．個人轉讓不動產是否繳納土地增值稅?

9．未辦理土地證即轉讓土地是否繳納土地增值稅？

二、土地增值稅的征收管理

1．如何預繳土地增值稅？不按期預繳土地增值稅加收滯納金嗎？

2．土地增值稅清算的步驟和思路是什么？土增稅計算方法和稅率如何確定，新房和 舊房有何區別？

3．土地增值稅與企業所得稅清算關注點有何不同？

4．什么情況下土地增值稅核定征收？核定征收對納稅人的稅負影響有哪些？

三、河南省土地增值稅清算業務流程講解

1．房地產開發企業必須進行土地增值稅的清算的條件如何規定的？

2．哪些情況必須由稅務機關啟動清算程序？

3．稅務機關啟動的清算程序會對房地產開發企業帶來哪些問題和困難？

4．辦理清算的時限？

5．清算過正中需要向稅務機關提交哪些清算資料？

6．提供資料過程中注意的問題及涉稅風險有哪些？

7．土地增值稅清算需要完成哪些報表？須注意什么問題？

8．如何處理稅務機關清算審核與稅務稽查的協調問題？

9．如何確定清算單位？如何確定項目分期？

10．如何確定土增稅計算單位？一棟綜合樓商業和住宅可否合并繳納土地增值稅？

四、金稅四期全電發票背景下土增稅清算難點與應對策略

1．金稅四期全電發票給企業帶來哪些挑戰？

2．如何設置會計科目和輔助核算以方便日后清算資料提取和核對？哪些明細科目必 不可少？缺失這些科目的后果是什么？

3．應設置哪些臺賬？如何設置？

4．如何把握賬簿的規范性與稅務風險控制的尺度？

第二節：土地增值稅收入總額確認的難點問題解析與實操模擬

一、新老項目土地增值稅收入總額的確認

1．一般計稅項目土地增值稅收入的確認？納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減 銷售額而減少的銷項稅金,應調增土地增值稅清算收入還是沖減土地成本？

2．簡易計稅老項目收入總額如何確認？

3．跨營改增過渡期項目土增稅收入如何確認？

4．代收款項與價外費用（違約金、更名費等）的有何涉稅風險？代收款項是否應該 納入土增稅收入？

5．隨房價一起收取的裝修費初裝費的處理，合同應如何簽訂才能加計扣除？

6．陰陽合同避稅有何風險 ?

7．超建面積如何處理?

8．按政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發產品如何確認收入？

9．面積差異補退房款如何進行稅務處理？

10．合同金額與發票金額不一致如何確認收入？

二、視同銷售行為的收入總額確認

1．視同銷售的情形有哪些？何時確認收入？確認依據是什么？

2．拆遷還房視同銷售收入以哪一年為準？價格高低哪一個對企業有利？

3．企業不動產對外投資是否繳納土地增值稅？如何利用優惠政策進行籌劃？

4．房地產企業合并分立過程中不動產轉移是否繳納土地增值稅？如何利用優惠政策 進行籌劃？

5．以房抵債何時確認收入？如何確認？

6．不動產無償贈送如何確認收入？

7．買一贈一方式銷售開發產品是否視同銷售？如何核算和開具發票？

三、銷售配套設施的處理

1．建成后產權屬于全體業主如何處理？

2．建成后無償移交政府公用事業單位的納稅？

3．有償移交給政府如何處理？

4．作為拿地條件無償在小區內外配建公共配套如何處理 ？

5．銷售人防車位使用權，地上車位使用權、無產權地下車位使用權是否繳納土地增 值稅？河南的執行口徑如何？

四、土地增值稅收入審核與申報表填報實操模擬

1．稅務機關對銷售收入的審核重點

2．如何根據銷售臺賬劃分普通住宅與非普通住宅等清算類別？

3．如何根據銷售臺賬測算土地增值稅收入總額？

4．跨營改增過渡期項目如何確認收入？

5．如何編制收入審核明細表？

6．如何根據測繪報告審核確認項目總建筑面積、公共配套面積及可售面積？

7．如何填寫《面積匯總統計表》？

第三節：土地增值稅扣除項目難點問題解析與實操模擬

一、取得土地使用權支付的金額扣除的難點問題及申報實操模擬

1．取得土地使用權支付的金額包括哪些？一般計稅項目簡易項目土地價款扣除有何 區別?

2．與土地取得相關的利息違約金可否計入土地成本？

3．耕地占用稅是否屬于土地價款？土地使用稅可以計入土地價款嗎？

4．土地閑置費如何處理？

5．取得土地使用權支付的印花稅可否扣除？

6．企業取得土地使用權所支付的其他各項費用是什么？土地招投標傭金、咨詢費等 在土地增值稅清算時可否扣除？

7．政府要求無償配建公租房或保障房支出及紅線外支出如何處理？憑什么票據扣 除？是否應繳納契稅？

8．土地出讓金返還的不同情形的納稅處理，是否需要沖減成本？

9．股權收購模式取得土地成本解決策略？扣除票據有何要求？

10．土地置換如何確認土地成本？扣除票據如何解決？

11．購買不動產拆除重建土地成本如何確認？憑什么票據扣除？

12．土地成本如何分攤？何為獨立占地？有產權與無產權地下車位是否分攤土地成 本？城市基礎設施配費如何分攤？

13．如何編制土地成本分攤明細表？

二、開發成本扣除的難點問題及申報實操模擬

1．土地征用及拆遷補償費

⑴ 現金補償的扣除憑證與條件？區分政府行為和市場行為兩個實質證據是什么？扣除憑證有何不同？有何風險？

⑵ 虛增拆遷補償款稅務風險防范

⑶ 拆遷還房如何確認拆遷補償成本？超面積補償如何處理？

⑷ 拆遷還房是含稅價還是不含稅價確認拆遷補償成本？

⑸ 拆遷還房補償方式扣除憑證如何確定？青苗補償費、遮光費補償等各種補償費支 出如何取得票據？

⑹ 因出租房屋被拆除支付給承租方的賠償金是否屬于拆遷補償？

2．前期工程費

⑴ 前期工程費的核算內容

⑵ 哪些政府收費不屬于代收款項？土增稅清算時如何溝通才能加計扣除？

⑶ 管理費用和前期工程費能否合理轉換？

⑷ 向政府部門繳納的各類費用，以什么票據扣除？

⑸ 前期工程費用以什么票據扣除？

⑹ 前期工程費清算審核調整類別包括哪些？

⑺ 前期工程費的分攤方法

⑻ 前期工程費審核明細表如何填寫？

3．建筑安裝工程費扣除難點問題

⑴ 建安安裝工程費的核算范圍

⑵ 裝修費的處理

⑶ 水電費的處理

⑷ 建筑工程勞動保險的處理

⑸ 招標代理費、房屋測繪費

⑹ 售樓處樣板間裝修費的處理思路與風險防范

⑺ 招標代理費、財產綜合險可否計入開發成本？

⑻ 建安發票的開具要求，清算時建安成本未取得發票如何處理？

⑼ 關于土增清算時交房后發生的維修費用能不能計入開發成本？

⑽ 建筑安裝工程費的分攤技巧，地下車位如何分攤建安成本？商住一體樓如何分攤 建站成本？總包合同如何分攤？分包合同如何分攤？

⑾ 建筑安裝工程費的審核明細表填報實操模擬

⑿ 建筑安裝工程費分攤明細表填報實操模擬

4．基礎設施費扣除難點問題

⑴ 基礎設施費的核算范圍

⑵ 園林綠化的核算與發票開具有何稅務風險？

⑶ 基礎設施費分攤方法，哪些項目應該分攤給地下車位？

⑷ 紅線外基礎設施建設支出能否扣除？

⑸ 建筑安裝工程費的審核明細表填報實操模擬

⑹ 建筑安裝工程費分攤明細表填報實操模擬

5．公共配套費

⑴ 公共配套費的核算范圍

⑵ 哪些配套設施需要單獨設置成本對象？

⑶ 建成后屬于全體業主所有是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明屬于全體業 主所有？

⑷ 建成后無償移交政府公用事業單位的是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明 無償移交給政府公用事業單位？

⑸ 有償移交給政府相關部門的，收到的補償款是否繳納增值稅？土地增值稅是做收 入還是沖成本？土地增值稅是做收入還是沖成本？

⑹ 作為拿地條件無償在小區外配建公共配套如何處理？如果政府為此給與一定補 償如何處理？如何確認成本？

⑺ 配套設施轉為自用如何處理？再銷售土增稅如何計算？如何避免決策失誤？

⑻ 公共配套費如何分攤？

⑼ 公共配套費審核明細表實操模擬

6．開發間接費用

⑴ 開發間接費的核算范圍與科目設置技巧

⑵ 土地增值稅與企業所得稅開發間接費用歸集的差別

⑶ 營銷設施建造費的所得稅及土地增值稅處理異同？

⑷ 開發間接費與期間費用如何區分？如何合理轉化？

⑸ 項目管理人員的工資福利費是否在項目清盤前都可以計入開發間接費用？

⑹ 開發間接費如何分攤？分期開發項目共同開發間接費如何分攤？

⑺ 開發間接費審核明細表填報實操模擬

三、稅金及附加扣除難點問題

1．地方教育附加不能在土地增值稅前扣除嗎？

2．印花稅能在土地增值稅前扣除嗎？

3．水利建設基金在土地增值稅前能扣除嗎？

4．分期開發的項目如何合理分攤稅金？無產權地下車位是否應分攤稅金？

5．稅金明細表填報實操模擬

四、開發費用扣除難點問題

1．如何把握土增稅利息據實扣除的條件？什么是能按照項目合理分攤？如何分攤？

2．據實扣除資本化利息的起止時點

3．民間借貸及未發生借款開發費的如何扣除？

4．利息扣除方法的選擇與限制

5．統借統還利息可否按金融機構利息扣除？

五、加計扣除的難點問題

1．直接轉讓土地可否加計扣除？

2．生地變熟地建安成本在生地變熟地的這部分投資，可否按照開發成本加計20% 扣除

3．購買在建工程開發，購買成本可否加計扣除？

4．存量房銷售的扣除項目如何確定？存量房如何界定？用于貸款抵押的房屋是否屬 于存量房？

5．不同轉讓主體的不同轉讓行為扣除項目差異

6．非房地產企業開發房地產項目土地增值稅能否加計扣除20%？

六、成本扣除項目的審核要求

1．實際發生與支付款項有何關系？

2．實際發生與取得票據有何關系？

3．實際發生并取得發票但未付款的成本可以扣除嗎？

4．預提成本可否扣除？

5．營銷設施可否扣除？

第四節：土地增值稅清算申報全真模擬演練

一、跨營改增過渡期老項目土地增值稅清算模擬演練

1．填制企業基本信息表

2．銷售收入審核與臺賬填寫

3．面積匯總統計表填寫

4．成本審核明細表填寫

5．成本分攤明細表填寫

6．稅金明細表填寫

7．土地增值稅納稅申報表填寫

8．報送資料清單

二、新項目土地增值稅模擬清算案例

1．填制企業基本信息表

2．銷售收入審核與臺賬填寫

3．面積匯總統計表填寫

4．成本審核明細表填寫

5．成本分攤明細表填寫

6．稅金明細表填寫

7．土地增值稅納稅申報表填寫

8．報送資料清單

第五節：土地增值稅籌劃方法

1．土地增值稅稅收優惠及應用

2．裝修房與毛坯房土增清算時有何不同？

3．免稅臨界點的如何正確運用？

4．調整增值率的有哪些方法？

5．變量引進籌劃法的運用

6．項目立項技巧

7．價格策略籌劃法

8．核算技巧籌劃法

9．核定征收籌劃法

董老師

注冊會計師，稅務師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐。擅長企業納稅方案的設計，納稅風險控制，合同涉稅風險管控、稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。現任國內五A級稅務師事務所首席稅務顧問，中國稅務師行業后續教育特聘講師，北京注冊稅務師協會專家師資庫講師，多家財稅培訓機構特聘講師。董老師是實戰型企業培訓師和資深財稅顧問，先后在國內30多個大中城市演講幾百場，培訓過知名企業上千家，并兼任多家大型集團公司的稅務顧問，先后為數十家大型集團企業進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業成功地進行稅收籌劃,并創造了巨大的經濟效益。講課深入淺出、內容準確、分析透徹、操作實用，輕松自如，深受學員好評！

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