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【課程背景】

商業物管是商業地產項目保值增值的基礎，也是商業地產項目資產管理變現的保障。商業物管的投資邏輯主要表現在兩個方面：第一是背靠關聯公司資源的補充，第二是拓展獨立第三方業務，主要依靠收并購和第三方競標。它的業務邏輯主要表現在經營性、公眾性和服務性，每一個方面都需要具備創造隱性價值的要求。

商業物管具有“六位一體”的屬性，即投資者、開發商、運營商、商家、顧客、政府。雖然其不直接創造價值，但可以通過高質量的服務，為投資者和經營者創造高額財富的回報，增加投資的升值空間。具體表現為：六方滿意可保證商業物業投資價值；安全管理可衡量商業物業經營價值；設備高保障運行可體現商業物業價值；環境管理可創造商業物業價值；助力運營營銷可提升物業價值。商業物管需要具備合作力、組織力和協調力，需要與當地及周邊各部門和人員保持良好溝通和合作關系，以此提升項目品牌形象和社會影響力，聚集人氣，吸引客流，才可有效提升商業物業的檔次和價值，實現物業高投資性和回報性。這一切都是我們本次專業提升系統培訓的主要方向和側重點。

【課程對象】

本次課程屬于商業物管服務增值與核心業務管控的專業提升系統培訓，適合商業地產開發企業正在運營或者即將運營的城市綜合體、購物中心、社區商業、商業街、文旅商業、寫字樓等與物業專項管理業務相關的、專業知識不夠系統的管理人員與執行人員，以及全產業鏈上為商業地產項目提供物業管理服務的企業與機構等相關人員。特別建議愿意進入商業地產項目的物管行業、對商業物管感興趣、并想以此為職業的年輕人參加，通過本次培訓，能更好的的提升自己商業物管的專項業務能力。

【課程大綱】

第一部分 商業物管專業知識基本要點

一、商業地產專業知識

1、商業地產概述

2、商業地產特征

3、商業地產評估

二、商業物管專業知識

1、商業物管定義和發展

（1）定義

（2）發展狀況

（3）發展趨勢

2、商業物管專業特性

3、商業物管與住宅物管差異

（1）運營模式

（2）盈利模式

【案例】從領展收購策略看商物管在資產管理中的價值

第二部分 商業物管前期介入核心業務

一、前期物管戰略制定

1、定義

2、戰略制定

二、項目規劃設計期

1、設備選型（使用功能）

2、服務用房布局

3、政策法規影響因素（環評、消防安全、權益主張）

4、交通動線模型

5、標識標牌管理系統

6、成本維護

【案例】上海IFC國金中心的動線設計

【案例】某CBD項目衛生間及垃圾清運中轉站設計改動過程

三、項目籌備期

1、進場時間節點

2、服務市場調研

3、團隊建設（組織架構、人員編制、專業培訓）

4、運營管理模式

5、項目運營預算（前期開辦、年度收入、運營成本）

6、制度建設（運營手冊、業戶手冊）

7、分包承判商招標

【特講】運營預算與開辦費測算

四、項目交接期

1、交接時間節點

2、項目建設資料收集

3、對接溝通機制（專題會議、四方條線負責人）

4、缺陷報告

5、二次核驗

6、交接記錄

7、資料檔案管理系統

【特講】缺陷報告

五、開業啟動期

1、開業管理方案的提交報批

2、行政許可報備

3、設備調試

4、二次裝修

5、工程調改

6、開業慶典管控重點

【特講】二次裝修審圖

六、運營期前的雙基

1、領導力

2、高效團隊

七、運營期核心價值觀

1、項目資產價值增值

2、項目運營價值

（1）資產全生命周期

（2）運營價值評估要素

A、精細化管理

B、智能數據系統

C、社會美譽度

互動話題

1、通過哪些核心戰術服務于公司戰略？

2、項目設計如何參與？

3、項目預算如何做？

4前期介入哪些重點環節會影響運營期的核心業務？

5、項目驗收交接的重點事項。

6、項目運營手冊的核心要素。

7、二次裝修的管理重點。

8、保證項目品質的重點方法。

第三部分 商業物管運營期的核心業務

一、運營期全方位管理

1、秩序維護管理

2、環境維護管理

3、設備運行管理

4、行政財務管理

5、分供方管理

6、風險管理

7、品質提升管理

8、團隊建設與績效考核

【案例】分供方管理的招標文件對物業增值保值的決定性影響

二、物業管理體系構建

1、CS服務體系

2、績效考核體系

3、質量提升體系

【案例】CS服務體系在危機公關中的保障作用

三、物業管理體系解析

四、物業管理數字化體系構建

【案例】某項目通過數字化系統對能耗管控的對比分析

五、物管業務與商管業務的區別

1、業態的區別

2、業務的區別

3、管理邏輯的區別

4、兩者的內在關聯

六、物管與各部門的配合

1、從組織架構看配合

2、從工作職責看配合

3、從領導力看協作

互動話題

1、物管運營期如何進行全方位管理？

2、物管三個核心的管理體系是什么？

3、物管要不要數字化？

4、物管業務與商管業務主要區別有哪些？

5、物管和各部門之間如何配合與協作？

第四部分 商業物管消防管控核心業務

一、消防對建筑規劃的影響

1、對二次裝修的影響

2、對改建、擴建的規范適用性影響

3、對大型商場屋面的安全面積影響

4、對疏散樓梯及消防電梯的影響

5、對停車場充電樁的影響

6、對車庫疏散坡道的影響

7、對商業后倉庫房的影響

8、對燃氣廚房的影響

9、對消防車道轉彎半徑的影響

二、消防的設施設備

1、防火門的等級

2、柴油發電機房須配置的強規設備

3、消防給水系統重點設備

4、應急照明系統的重點設備

5、防排煙系統的重點設備

6、營業區重點設備

三、消防的審評流程

1、準備工作

2、資料審核

3、現場功能測試

4、評定合格的條件

5、缺陷整改

6、復驗

7、驗收合格

【案例】審評中常見缺陷整改項

四、消防的管理

1、消防法規的研習

2、預防管控的要點

3、應急響應的要點

4、缺陷跟進的要點

【案例】消防應急預案演練的常見問題及解決方案

【特講】消防設施維護保養

五、消防案例解析

1、火災帶來的后果及影響

2、火災事故的共性和特性

互動話題

1、消防對建筑規劃有哪些的影響？這些影響和物管有什么關系？

2、龐大建筑中的消防設備如何抓重點？；

3、消防驗收合格意見書到手就算完事了？

4、消防法規如何落地？

5、如何進行消防巡場？

6、消防的事都問分包嗎？

7、一場大火所帶來的是什么？

王老師

曾任某綜合開發地產所屬物管公司負責人。先后在蘇州錦華苑建設發展管理有限公司、蘇州工業園區萬楊物業管理有限公司、蘇州工業園區新工產業管理服務有限公司、蘇州工業園區建屋發展集團有限公司所屬公司、寧波雅戈爾集團所屬寧波建國物業管理有限公司蘇州分公司、招商局物業管理有限公司蘇州分公司、蘇州和喬物業服務有限公司張家港分公司、香港新鴻基地產附屬上海啟勝物業管理服務有限公司蘇州分公司等擔任所屬公司物管要職。王老師已通過美國國際設施管理協會頒發的國際注冊設施管理師、美國房地產管理協會頒發的國際注冊資產管理師、全國物業管理企業經理崗位、蘇州市住宅區物業服務項目經理（一級）、上海企劃咨詢公司 ISO9000 內部質量審核員等資格認證。王老師所撰寫的論文 《誠信管理：從內部做起》先后發表于《物業管理住宅與房地產》2007 年 4 月號/總第 200 期雜志及《上海商業》2007 年 4 月/總第 229 期雜志。

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