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【課程背景】

“哪怕只有1%、2%的利潤，我們也得拿地，否則只有等死”。這是某位房地產大佬發出的感慨，也是國內大多數房地產公司面臨的真實境況。如此低利潤下的地產開發，項目的稅務管理顯得更加重要，可以這么說，在資金成本一定的情況下，一個項目的稅務管理水平，決定了這個項目最終是賺錢還是虧損。

房地產行業開發周期長，涉及稅收政策復雜。從拿地、融資、報建、開發、預售、交房到尾盤處理，每一個環節的每一個細節上，處理不慎，就會埋下稅收的隱患。君不見，很多地產項目，由于不重視過程的稅務管理，到最后，該退的土增稅退不了；增值稅、所得稅超預繳嚴重；稅務風險一大堆，很容易被稅務風險應對和稅務稽查。

“別人掉過的坑，我們要繞著走”。本課程結合《新公司法》有關規定及“兩高”的最新解釋，按照房地產項目的開發流程，為您全程展現項目管理中88個稅收“陷阱”，并提供規避與籌劃之路徑。豐富的實戰經驗，深動的典型案例，透徹的政策講解，助你地產稅務管理“全程無憂”。

【課程對象】

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

一、房地產行業稅務特點與稅務風險

1．房地產行業特點與稅務特殊之處

2．三大稅種的邏輯與痛點

3．房地產企業的稅務風險與規避

4．“兩高”最新解釋

二、房地產行業的股權架構、資產架構

1．開發模式：母子、總分

2．集團公司與關聯交易

3．房地產行業的股權架構、資產架構中的稅務問題

4．《新公司法》下要注意的問題

三、拿地環節的稅務風險與稅務優化

1．土地招拍掛中的稅務風險與規避

2．土地出讓金返還的稅務處理與風險

3．土地招拍掛中的額外拿地條件

4．配建保障房的稅務處理與風險

5．城市更新中的稅務問題與風險

6．回遷安置房的稅務處理

7．置換地的稅務風險

8．以股權收購方式拿地的稅務處理與風險

9．在建工程收購的稅務問題

10．資產剝離的幾種方式

11．法拍地的稅務風險與規避

12．合作開發與合作建房的稅務處理與風險

13．委托代建的稅務問題與風險

14．土地使用稅的稅務風險

四、報批報建與建設預售階段的稅務處理

1．報批報建過程中應注意的稅務問題

2．精裝修的稅務處理與風險

3．印花稅法實施后的稅務風險與管控

4．幾種特殊銷售模式下的稅務風險

5．房地產行業的留抵退稅

6．如何解決增值稅超預繳？

7．如何解決企業所得稅超“預繳”?

8．如何做好土地增值稅的預繳

9．房產稅的處理與風險

五、完工交付階段

1．竣工備案對稅收影響

2．土地款抵減對各稅種的影響

3．企業所得稅的成本分攤

4．企業所得稅的稅前扣除原則和扣除憑證

5．以后年度取得的發票能否追溯調整?

6．土地增值稅清算補稅情形下的企業所得稅退稅

7．完工未售物業的稅務風險

六、土地增值稅清算

1．土地增值稅清算時點

2．土地增值稅的清算單位和計算單位

3．土地增值稅角度的開發成本6大明細

4．土地增值稅土地成本的分攤

5．房地產企業其他成本的分攤方法

6．地下車位的土地增值稅處理

7．土地增值稅上的利息和稅金的扣除

8．轉讓價格偏低

9．清算期間和清算后的土地增值稅計算和申報

10．舊房的土地增值稅計算

11．工業廠房開發的稅收問題

七、房地產行業的個人所得稅

1．房地產公司的個人所得稅風險與規避（內）

2．房地產公司的個人所得稅風險與規避（外）

3．房地產行業資本運作中的個稅與風險

八、房地產行業融資的稅務處理

1．房地產行業常規融資方式的稅務風險與規避：銀行貸款、集團內資金往來、信托融資

2．房地產行業幾種創新融資方式的稅務風險與規避：資產證券化（CMBS）、不動產 投資信托基金（REITs）

楊老師

在省市區稅務系統工作近30年，財經大學校外碩導。擅長資本運作、 企業并購重組及房地產稅務管理及高端稅務籌劃。長期從事稅收政策研究，理論功底深厚，在《中國稅務報》等媒體發表文章近百篇，著有《企業并購重組稅務處理規則與實務應用》、《房地產行業稅務特點、風險與規避》等暢銷書籍。長期為注冊稅務師協會、注冊會計師協會、律師協會、稅務干部、企業高管和財務人員提供培訓服務，累計線下培訓千余場。講課風格幽默風趣，講課內容貼近實務，善于把復雜的稅收問題用最通俗的語言進行表達，深受學員的好評。

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