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課程背景

2025年始，從國外商業(yè)行業(yè)階段脈絡(luò)來看，中國商業(yè)進(jìn)入三個特征：集團(tuán)化、重運(yùn)營、轉(zhuǎn)資管。

盡管2024年興起的非標(biāo)商業(yè)、公園＋、松弛經(jīng)濟(jì)、CITY WALK、微度假、煙火氣、慢商業(yè)、情緒價值等新型態(tài)訴求的商場，奪取不少眼球，但大趨勢仍沒有改變，資產(chǎn)管理將取代商業(yè)管理，智能商業(yè)信息建設(shè)帶來經(jīng)營數(shù)據(jù)透明，商場合規(guī)與可預(yù)判經(jīng)營，揭示長期主義才是主流。

以華潤萬象生活、珠海萬達(dá)、龍湖商業(yè)、萬科印力、新城吾悅、中糧大悅城、凱德商用、香港太古等前二十強(qiáng)商業(yè)集團(tuán)，持有商業(yè)數(shù)量超過五十個，并占據(jù)2024年、2025年新開業(yè)商場超過22%，說明集團(tuán)統(tǒng)治市場已經(jīng)底定，下一階段重運(yùn)營時代開始！

首批四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已于2023年底通過，商業(yè)地產(chǎn)正式進(jìn)入資產(chǎn)管理貫穿全流程開發(fā)，涉及投融建管退五環(huán)節(jié)的專業(yè)人才稀缺，長期經(jīng)營持有商業(yè)的公司也面臨知識不足的困境，盡快補(bǔ)課與調(diào)整人才引進(jìn)，是當(dāng)前公司領(lǐng)導(dǎo)高層的重中之重。

本課程圍繞社區(qū)商業(yè)從“0到1”落地及持續(xù)運(yùn)營的全流程，提煉出六大關(guān)鍵模塊，幫助學(xué)員系統(tǒng)掌握招商與運(yùn)營的核心邏輯。

課程收益

· 社區(qū)商業(yè)仍是藍(lán)海市場，但以現(xiàn)金流角色的銷售型商業(yè)，或是返租型態(tài)的底商，都已證明不是成功的社區(qū)商業(yè)。參考新加坡、日本、韓國、香港、美國、新西蘭等成熟的社區(qū)商業(yè)，找到六個共通的關(guān)鍵要素，以大量豐富的案例與圖片，深入解析社區(qū)商業(yè)可落地的方法。

· 成功商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵經(jīng)營心法：場景式經(jīng)營、大數(shù)據(jù)透析、客戶忠誠管控、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、工具方法論。

· 超400個國內(nèi)外城市與地區(qū)，合計3000多個商業(yè)項目實地考察照片與案例，生動直觀的印證，可直接引用于現(xiàn)有項目，實操與落地。

課程對象

董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷運(yùn)營總監(jiān)、產(chǎn)品設(shè)計總監(jiān)、招商總監(jiān)、營銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員；各類商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷及相關(guān)業(yè)界人士。

課程大綱

為便于提前了解學(xué)習(xí)內(nèi)容，以下為簡版，具體以現(xiàn)場授課內(nèi)容為準(zhǔn)

一、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1、商業(yè)地產(chǎn)5大困境與機(jī)會并存：同質(zhì)化嚴(yán)重、倒閉并購盛、虛實融合熱、線上線下合、存量盤活興。

2、未來的5大發(fā)展趨勢明朗：消費(fèi)者與商戶、資產(chǎn)管理、智能大數(shù)據(jù)、社交體驗、社區(qū)生活中心。

二、前置條件一：商業(yè)地產(chǎn)回歸商業(yè)本質(zhì)：消費(fèi)者與商戶視角

商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)：消費(fèi)者忠誠度持續(xù)提高、商戶滿意度達(dá)標(biāo)

1、何謂消費(fèi)者與商戶視角

A）龍湖十年168萬店內(nèi)顧客與核心商圈顧客攔訪

B）日本龍頭百貨伊勢丹每月一萬顧客的意見詢問

C）柏林SA廣場、巴黎Aeroville廣場、萊比錫HAB廣場的勾子

D）曼谷MEGA的嬰兒置椅、東京未來之光的補(bǔ)妝區(qū)、迪拜The Dubai Mall的蓮蓬頭

2、年度消費(fèi)者與商戶調(diào)研報告解析

A）消費(fèi)者選擇商場前三排名：距離近、服務(wù)好、設(shè)施優(yōu)

B）消費(fèi)者公共設(shè)施關(guān)注排行：廁所、停車場、休息室、母嬰室、充電區(qū)、吸煙室、VIP室

C）商戶季度拜訪法則：韓國CGV影城72個裸露音箱、威爾仕健身房3噸泳池荷載

3、奪取顧客感情為消費(fèi)者忠誠度經(jīng)營最高級

A）韓國首爾母嬰室的居家裝修設(shè)計

B）東京SOGO育嬰專業(yè)諮詢師

C）華潤萬象系VIP專屬母嬰室MAMA CARE

D）武漢永旺夢樂城三樓全地毯

三、前置條件二：消費(fèi)者與商戶經(jīng)營法則的運(yùn)用

商業(yè)地產(chǎn)三個核心問題：引流、導(dǎo)流、留客

第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？

A）商場懂顧客：商場定位準(zhǔn)確為基礎(chǔ)

B）核心商圈繪制：五大交通工具與時間結(jié)合的變形蟲商圈圖

C）睦鄰計劃實施：專人專職專預(yù)算

第二個核心問題『導(dǎo)流』：客人在店內(nèi)怎么走？

A）商場知顧客：商場透過信息化大數(shù)據(jù)持續(xù)收集

B）用錢來奪取：信息化工具室內(nèi)WIFI LBS、店鋪級客流系統(tǒng)等

C）用勤來奪取：跟蹤顧客1080條痕跡繪制

第三個核心問題『留客』：客人為什么重復(fù)再來？

A）顧客愛商場：項目IP與會員計劃提高會員忠誠度

B）每季度店內(nèi)與核心商圈攔訪：一年四季不低于一萬樣本量

C）委外第三方滿意度調(diào)查：過半商戶季度面對面調(diào)查與高于1000份消費(fèi)者樣本量

四、前置條件三：高頻率法則

社區(qū)商業(yè)內(nèi)核：核心商圈人口不足的解決方案即是高頻率到訪

第一個數(shù)據(jù)：**廣場的法則

A）租金占比88%：2023年底全國超過500個萬達(dá)廣場租金占總收入的比例約88%

B）客流密度：平均15萬平米建筑面積，需要日均客流3.6萬人

第二個數(shù)據(jù)：核心商圈貢獻(xiàn)主要客流

A）八大集團(tuán)：龍湖、萬達(dá)、吾悅等八集團(tuán)為期八年800個購物中心追蹤黃金數(shù)據(jù)

B）信息系統(tǒng)：入口客流系統(tǒng)、商鋪客流系統(tǒng)、顧客來源熱力圖、WIFI LBS系統(tǒng)

C）核心商圈客流占比85%：逐年提高占比達(dá)到九成

交叉比對數(shù)據(jù)：從七天來商場一次引導(dǎo)為天天來

A）黃金客流密度：建筑面積3萬平米商場，需要日均7000來店客流人數(shù)

B）來店頻率與停留時間：顧客7天來商場，每次停留約3小時，游逛約3公里

社區(qū)商業(yè)解決方案：讓核心商圈居民，有天天來的理由！

五、國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)成功案例

1、何謂社區(qū)商業(yè)

A）社區(qū)商業(yè)的定義：社區(qū)居民的生活中心『Life Center』

B）社區(qū)商業(yè)的商圈定義：時間距離取代直接距離

C）社區(qū)商業(yè)的基本業(yè)態(tài)：八大基本業(yè)態(tài) 滿足基本需求

（百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居、休閑娛樂）

2、成功案例介紹

A）國內(nèi)初階版本：蘇州鄰里中心系列、萬科1049系列

B）境外成熟版本：香港領(lǐng)展LINK系列、新加坡鄰里中心、美國洛杉磯 Westfield Palm Desert、日本

東京永旺幕張、新西蘭基督城Cashel St. The Colombo

六、社區(qū)商業(yè)落地六大核心關(guān)鍵

社區(qū)商業(yè)關(guān)鍵核心問題：找出核心商圈居民高頻率到訪的理由

1、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵一：動線與交通

A）動線中樞：商業(yè)位于大眾運(yùn)輸與小區(qū)穿越動線中樞

B）大眾運(yùn)輸引入：公交、地鐵體系為關(guān)鍵，主動引入

C）屋頂釋放：做為周圍住宅樓的屋頂休憩中心

D）二次穿越：創(chuàng)造居民每天二次穿越商場的動線設(shè)計

2、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵二：創(chuàng)新業(yè)態(tài)

A）傳統(tǒng)菜市場：可創(chuàng)造每日到訪

B）當(dāng)?shù)靥厣合愀鄣娘嫴枭钆c賽馬、重慶的火鍋聚餐、東北的洗浴社交

C）生活診所：老人復(fù)健、小孩感冒、女人婦科、牙醫(yī)

D）六餐餐廳：配合居民生活的餐飲型態(tài)

3、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵三：政府與機(jī)構(gòu)

A）民政機(jī)關(guān)引入：生育、養(yǎng)育、教育、養(yǎng)老、福利等

B）衛(wèi)生所：居民的普遍基礎(chǔ)醫(yī)療需求滿足

4、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵四：關(guān)鍵業(yè)態(tài)

A）生活配套：修理等八大業(yè)態(tài)

B）中型超市：提供生鮮蔬果的中大型超市

C）雜貨店：日常生活的一切雜貨

5、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵五：生活中心

A）社區(qū)中心：釋放商場空間提供小區(qū)活動中心

B）兒童游樂場：主動提供安全兒童空間與設(shè)施

C）媽媽教室：長期舉辦沙龍活動維系社區(qū)關(guān)系

D）圖書館與里民中心：居民的停留與互動空間

6、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵六：老人與小孩的友善

A）日本永旺GG MALL案例分享

B）炸雞理論：老人生理機(jī)能的事實

C）表與里：可以做與不可以說原則

D）懷舊經(jīng)濟(jì)：回憶是無盡的商業(yè)寶藏

7、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營內(nèi)涵

A）經(jīng)營時間：社區(qū)居民作息時間為依據(jù)

B）商戶商品：小而雜精神

C）招商實施：依據(jù)居民需求的導(dǎo)向原則

D）推廣實施：社區(qū)一分子的主動出擊原則

E）運(yùn)營實施：商品管理的彈性原則

七、社交中心就是成為消費(fèi)者各樣關(guān)系的交流平臺

成為消費(fèi)者生活中心是奪取消費(fèi)者忠誠度與認(rèn)同度

1、核心商圈的小區(qū)拜訪與友鄰方案：居委會主委關(guān)系深耕、季度頻率造訪。

2、硬件與軟件兼具：主題經(jīng)營與IP塑造。

3、五大主題拆解：文化內(nèi)容、愛情圣地、小孩天堂、城市地標(biāo)、節(jié)日話題

4、主力店的拳頭戰(zhàn)：主力店的年度活動與資源搭配

5、場地資源公開化：幼兒園畢業(yè)季、大學(xué)社團(tuán)PK戰(zhàn)

6、歐洲小鎮(zhèn)購物中心的1500的許愿池

7、龍湖品牌VI傳播：滿足所需、更有驚喜

A）溫暖人心：平臺經(jīng)營創(chuàng)造客人關(guān)系的溫暖

B）總有驚喜：驚喜安排帶來性價比與記憶點(diǎn)

C）變化成長：每季度2,000人店內(nèi)外顧客攔訪

D）精致豐富：家庭族群的滿足所需品類業(yè)態(tài)

八、社區(qū)商業(yè)案例分享

國內(nèi)外超過100個項目案例分享，現(xiàn)場圖文與照片演示成功與失敗細(xì)節(jié)剖析

香港：寶林商場、又一城、尚德商場、厚德商場、海悅豪園、彩明商場、晴朗商場、黃浦新天地

新加坡：Orchard Gate Way、凱德 The Star Vista、克拉克碼頭

美國：洛杉磯 Westfield Palm Desert、

日本：東京永旺幕張

新西蘭：基督城Cashel St. The Colombo

上海：萬科2049海上傳奇、世博源、百聯(lián)西郊

蘇州：鄰瑞廣場、貴都鄰里中心

深圳：歡樂頌

張老師

張老師

曾任職國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)前五強(qiáng)，集團(tuán)商業(yè)高管。

港商新世界百貨東北區(qū)域、民企萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理公司總部、民企龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總部、民企萬科杭州區(qū)域總部、國企北京金融街商業(yè)管理公司總部。

實力操盤項目近百個。

臺灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物（網(wǎng)路、型錄、電視）。

萬達(dá)廣場44家、龍湖天街32家、萬科社區(qū)廣場20家、新世界百貨7家。

受邀全國商業(yè)集團(tuán)內(nèi)訓(xùn)。

持續(xù)擔(dān)任商業(yè)地產(chǎn)專家顧問，參與協(xié)助全國百貨、超市、購物中心等企業(yè)提升商業(yè)管理能力。

2022年至2024年曾服務(wù)以下商業(yè)集團(tuán)與項目內(nèi)訓(xùn)：包括上海瑞安集團(tuán)、上海紅星商業(yè)、上海張江商業(yè)、廣州天河城集團(tuán)、青島海信集團(tuán)、杭州銀泰集團(tuán)、深圳頤安集團(tuán)、上海百聯(lián)集團(tuán)、深圳深業(yè)集團(tuán)、長沙友阿集團(tuán)、青島麗達(dá)集團(tuán)、杭州浙江高速集團(tuán)、西安大唐不夜城集團(tuán)、上海中駿商業(yè)集團(tuán)、武漢薈聚商業(yè)、深圳大悅城商業(yè)、深圳星河商業(yè)集團(tuán)、深圳招商積余商業(yè)集團(tuán)（原中航九方）、杭州綠城商業(yè)集團(tuán)、深圳華僑城集團(tuán)、武漢華潤華中區(qū)商業(yè)、深圳印力商業(yè)、常州百貨集團(tuán)、邯鄲陽光百貨、常州泰富百貨集團(tuán)、楡林文昌百貨集團(tuán)、毫州榮徽城建集團(tuán)、青島利群集團(tuán)、鄭州河南鐵建投、銀川新百集團(tuán)等。

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