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課程背景

城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興，以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)政府融資平臺(tái)的融資限制，大規(guī)模實(shí)施舊城改造和城市更新，使得企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)可能性越來(lái)越大。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由于政策、法律等限制，與二級(jí)開(kāi)發(fā)在開(kāi)發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。

城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)、三四線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口集聚等方面基礎(chǔ)薄弱，土地成片開(kāi)發(fā)前期的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將面臨不少難題，為企業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)不少難題。

一方面，企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)能有利于實(shí)現(xiàn)一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；另一方面，開(kāi)發(fā)過(guò)程中一旦一級(jí)開(kāi)發(fā)問(wèn)題沒(méi)有處理好，就將為企業(yè)帶來(lái)資金回收困難、土地?zé)o法獲取、開(kāi)發(fā)滯后等一連串難題。

所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如何有效處理一級(jí)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題是企業(yè)必須面臨的選擇。核心提示：隨著鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，土地開(kāi)發(fā)重心：

1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移；成片大規(guī)模復(fù)合開(kāi)發(fā)、區(qū)域開(kāi)發(fā)

2、從一線、省會(huì)城市向三四線城市、區(qū)域中心等城鎮(zhèn)化重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移

3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變

4、從純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變

課程背景

1、一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)遇：城市更新、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)發(fā)展與政策

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)：思維、模式與關(guān)系

3、一級(jí)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)、一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)以及相關(guān)法律要求

4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作中的核心問(wèn)題分析及解決途徑

5、政企合作模式、資金流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)

6、如何實(shí)現(xiàn)土地有效獲取和資金的有效流轉(zhuǎn)

7、國(guó)內(nèi)先進(jìn)案例分享以及關(guān)鍵問(wèn)題處理機(jī)制

8、大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標(biāo)等關(guān)鍵問(wèn)題處理分析

9、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中土地價(jià)值、增值方式與功能設(shè)立

10、一級(jí)開(kāi)發(fā)退出、風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)控制模式設(shè)計(jì)

課程對(duì)象

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷副總

2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門精英從業(yè)者

課程內(nèi)容

第一部分：一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)遇與發(fā)展現(xiàn)狀

Part 01：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史

1、城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)在城鎮(zhèn)化中承擔(dān)的主要職責(zé)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要職能

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要流程

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要參與主體與資金運(yùn)作方式

案例：常州市新北區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的歷史分析

Part 02：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)遇到的主要瓶頸與未來(lái)趨勢(shì)

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)遇到的主要瓶頸

供給側(cè)改革與政府隱性負(fù)債

物權(quán)法與產(chǎn)權(quán)分割對(duì)土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)的主要影響

區(qū)域下沉之后的經(jīng)濟(jì)破題思路

2、土地開(kāi)發(fā)的未來(lái)趨勢(shì)

一二線城市中心區(qū)的舊改訴求

三四線城市的片區(qū)開(kāi)發(fā)（文旅開(kāi)發(fā)）訴求

經(jīng)濟(jì)性弱化、產(chǎn)業(yè)性提升的綜合訴求

監(jiān)管控制與政策引導(dǎo)的綜合訴求

Part 03：一級(jí)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)行政策梳理

1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析

城市更新政策

棚戶區(qū)改造

鄉(xiāng)村振興與老舊小區(qū)改造

民間資本參與土地整理的相關(guān)規(guī)定

2、重點(diǎn)城市的政策解析

深圳與珠三角的城市更新政策

北京的舊改政策

上海的老舊小區(qū)改造政策

Part 04：一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)范與要求

1、我國(guó)現(xiàn)行法律體系對(duì)土地管理的要求

操作主體：政府、土地儲(chǔ)備中心、城投公司、二級(jí)開(kāi)發(fā)公司

政策資金通道

2、土地出讓金管理和土地儲(chǔ)備金管理有關(guān)規(guī)定

國(guó)家對(duì)土地開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定；

土地出讓金的收支兩條線；

土地儲(chǔ)備金管理

相關(guān)規(guī)定帶來(lái)的操作問(wèn)題…

3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作主體的變遷

第二部分：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)

Part 01：區(qū)域開(kāi)發(fā)含義和現(xiàn)狀

1、區(qū)域開(kāi)發(fā)概念、來(lái)由；我國(guó)區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

2、區(qū)域開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別

一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別

介入一級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)的幫助

片區(qū)開(kāi)發(fā)對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)的提升與幫助

案例：萬(wàn)科良渚文化村

3、區(qū)域開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容

4、區(qū)域開(kāi)發(fā)操作主體要求

5、區(qū)域開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的差別、關(guān)系

Part 02：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與流程

1、土地生命周期與一二三級(jí)開(kāi)發(fā)

1.1 一級(jí)開(kāi)發(fā)

起始/終止階段：從毛地到凈地

主要內(nèi)容：征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)獲取、政策處理

主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府

1.2 二級(jí)開(kāi)發(fā)

起始/終止階段：從掛牌到產(chǎn)權(quán)

主要內(nèi)容：掛牌/交易，建設(shè)，產(chǎn)權(quán)，銷售/移交

主要合作伙伴：開(kāi)發(fā)商/銀行/融資機(jī)構(gòu)

1.3 三級(jí)運(yùn)營(yíng)

起始/終止階段：產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出

主要內(nèi)容：運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)處置/股權(quán)退出

主要合作伙伴：重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

2、一級(jí)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)環(huán)節(jié)

城市進(jìn)入性；區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(jì)。定位與規(guī)劃；區(qū)域運(yùn)作策略與土地營(yíng)銷；區(qū)域增值…

3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基本流程

Part 03：企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)模式分析于案例分析

1、全程運(yùn)營(yíng)模式

模式解析；全程運(yùn)營(yíng)模式的要點(diǎn)

浙江寧波某鎮(zhèn)生態(tài)新城開(kāi)發(fā)（全過(guò)程參與）

2、主導(dǎo)整合（資源整合）模式

模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素

江蘇蘇州某鎮(zhèn)高鐵新城開(kāi)發(fā)（基建參與）

3、一級(jí)主導(dǎo)（二級(jí)合作）開(kāi)發(fā)模式

模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素

上海某特色航空運(yùn)動(dòng)主題小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)（運(yùn)營(yíng)參與）

4、PPP投資（公建代建開(kāi)發(fā)）模式

?●模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素

慈溪某生態(tài)新城核心區(qū)的PPP投資模式案例分析（代建參與）

Part 04：民企介入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)與特點(diǎn)淺析

二級(jí)土地控制程度

.土地出讓金返還制度

土地超額收益分成制度

政府換屆對(duì)于政策延續(xù)程度的支持分析

第三部分：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)問(wèn)題解析（討論課）

Part 1：一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核心問(wèn)題

1、土地流轉(zhuǎn)方式

土地性質(zhì)、土地指標(biāo)；土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算

2、資金流轉(zhuǎn)方式

合作投資方式；投資概算；投資計(jì)劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）

資金監(jiān)控方式

國(guó)內(nèi)一級(jí)開(kāi)發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解

3、合作方式與工作界面（合作協(xié)議中明確）

合作方的權(quán)利；合作方的責(zé)任（各方干什么）；合作決策機(jī)制。土地增值收益分成方式與核算機(jī)制

Part 2：一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)方式（土地控制方式）

1、土地控制含義及控制方式

2、合作協(xié)議控制

3、規(guī)劃控制

控制要點(diǎn)、城市案例啟示

4、關(guān)鍵設(shè)施控制

控制要點(diǎn)、城市案例啟示

5、流程控制

控制要點(diǎn)、城市案例啟示

6、其他控制方式

第四部分：一級(jí)開(kāi)發(fā)中的成本與風(fēng)險(xiǎn)（討論課）

Part 1：一級(jí)開(kāi)發(fā)中的成本構(gòu)成

1、成本控制風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)注因素

征遷安置

土地流轉(zhuǎn)與面上政策處理

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)

土地平整與工程立項(xiàng)

其他

2、總的成本構(gòu)成

各成本項(xiàng)的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項(xiàng)的影響因素；各成本項(xiàng)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的影響

Part 2：土地一及開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)與控制

1.政策風(fēng)險(xiǎn)分析

2.二級(jí)土地控制程度

3.土地出讓金返還制度

4.土地超額收益分成制度

5.政府換屆對(duì)于政策延續(xù)程度的支持分析

第五部分：區(qū)域開(kāi)發(fā)、一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)城市進(jìn)入性問(wèn)題

Part 1：一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)城市選擇

1、一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)關(guān)系

二級(jí)開(kāi)發(fā)城市選擇（以始為終；以終為始）

房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分類（核心區(qū)、外延區(qū)、斷裂帶、飛地）

不同房地產(chǎn)市場(chǎng)中一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)分析

2、一級(jí)開(kāi)發(fā)城市選擇特征

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系

產(chǎn)業(yè)、人口對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)影響

城市、城市群與一級(jí)開(kāi)發(fā)

城市發(fā)展目標(biāo)（十四五規(guī)劃）與城市發(fā)展政策對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)的影響

3、一級(jí)開(kāi)發(fā)城市選擇中關(guān)注的問(wèn)題

城市能級(jí)與城市潛力

城市發(fā)展階段與城市發(fā)展訴求

城市發(fā)展模式與一級(jí)開(kāi)發(fā)政策支撐

領(lǐng)導(dǎo)在職與任職情況

第六部分：一級(jí)開(kāi)發(fā)與一、二級(jí)開(kāi)發(fā)中的政企合作模式

Part 14：政企合作模式

1、政企合作投資模式

股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計(jì)息方式；股份與增值收益的關(guān)系…

2、政府合作的管控模式

管理架構(gòu)設(shè)計(jì)；管理層人選界定；決策機(jī)制與流程；資金管理、投資決策機(jī)制與管理…

3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定

政府的權(quán)、責(zé)、利；投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利；合作組織的權(quán)、責(zé)

Part 15：政企合作協(xié)議要點(diǎn)（結(jié)合案例）

1、一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)

2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點(diǎn)講解

關(guān)于合資公司的約定

關(guān)于項(xiàng)目定位與規(guī)劃的約定

關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定

關(guān)于土地出讓與土地指標(biāo)的約定

關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…

Part 16：退出與退出機(jī)制

1、一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出的含義

2、一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出的幾種方式

3、一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出一級(jí)開(kāi)發(fā)可能面臨的問(wèn)題

4、退出過(guò)程中核心問(wèn)題的處理方案

5、方便退出的機(jī)制設(shè)立

曾老師

講師簡(jiǎn)介：

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總

原萬(wàn)科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬(wàn)科地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等房開(kāi)企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等乙方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長(zhǎng)，經(jīng)歷房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開(kāi)發(fā)、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的對(duì)外拓展、投資分析及參與投后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，負(fù)責(zé)組織撰寫投資報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測(cè)算等工作。期間完整經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)、綜合新城開(kāi)發(fā)、ppp等多種項(xiàng)目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目等。

主要參與的項(xiàng)目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場(chǎng)、碼頭倉(cāng)儲(chǔ)用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》——對(duì)于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開(kāi)發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計(jì)元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點(diǎn)的片區(qū)總體更新研究，主要目標(biāo)是研究在新的舊更形式下政策機(jī)制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲(chǔ)備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項(xiàng)規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長(zhǎng)時(shí)從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計(jì)劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。

主講課題：

《土地全周期開(kāi)與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級(jí)聯(lián)動(dòng)）與舊改（土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)）開(kāi)發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項(xiàng)目投資測(cè)算》

《新特殊經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購(gòu)?fù)顿Y執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)控制及實(shí)操案例深度解析》

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