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【課程背景】

在房地產行業深度調整、不良資產規模持續擴大的背景下，如何高效識別風險、精準估值并制定科學處置方案，成為地產投資與資產管理領域的核心挑戰。當前行業普遍存在三大痛點，嚴重制約資產處置效率與價值提升：

信息黑洞：65%交易因權屬/債務瑕疵導致估值偏差>20%

法律雷區：40%處置失敗源于抵押無效/租賃對抗等法律疏漏

技術斷層：30%項目因傳統模型失真陷入稅務/現金流困局

本課程突破傳統盡調培訓的單一視角，聚焦地產不良資產全生命周期管理，助力學員實現三大突破：

風險識別：多維度盡調技術→瑕疵識別率提升70%

估值精度：AI動態建模→誤差率從行業平均18%降至5%

處置周期：閉環策略→平均處置周期縮短至9個月（行業均值14個月）

【課程收益】

認知升級

風險邊界：4類核心風險（政策/法律/財務/運營）識別圖譜

價值傳導：政策變動→資產折價3級傳導模型（宏觀→區域→項目）

能力提升

法律盡調：8類高頻問題標準化核查清單（附電子模板）

估值技術：三大方法動態校準流程圖（成本法×市場法×收益法交叉驗證）

【課程特色】

實戰導向：以20+真實地產不良資產案例為藍本，通過沙盤推演與工具實操強化技能落地。

跨學科整合：融合法律、財務、稅務與數字化技術，提供多維度解決方案。

工具賦能：配備AI估值模型、電子盡調系統等數字化工具包，助力高效決策。

互動研討：設置債權談判模擬、重整方案設計等互動環節，激發策略創新。

【課程對象】

地產投資經理、資產管理公司從業人員、法律顧問、財務分析師、金融機構風控人員。

【課程大綱】

模塊一：行業痛點與底層邏輯?

單元1：地產不良資產核心特性

1. 行業四大痛點?

信息黑洞：某長三角商業項目因未核查“隱性租賃協議”導致估值虛高30%

法律雷區：東莞某工業園集體土地抵押無效案

技術斷層：傳統模型對文旅地產估值偏差超40%

政策突變：深圳某工改項目因生態紅線調整損失5億

2. 價值傳導邏輯?

政策→估值三級傳導模型?

宏觀層：央行“金融16條”對紓困基金支持力度

區域層：大灣區舊改指標溢價空間

項目層：產權瑕疵折價率量化表

處置周期壓縮技術?

AMC“快周轉”模式：某資產包9個月退出IRR達23%

模塊二：盡調全流程實戰拆解?

單元2：法律盡調四步穿透法

1. 實控人穿透技術?

關聯方圖譜構建：某房企通過慈善基金會代持資產

社會關系溯源：手機號/水電費記錄交叉驗證

2.產權穿透技術?

土地證→分戶產權追溯：北京黃金置地大廈重復抵押案?

在建工程優先權沖突：施工方VS抵押權人清償順序爭議

3.債務穿透技術?

表外負債AI識別：某制造業企業民間借貸+欠薪數據挖掘

4.?政策穿透技術?

五年規劃預警機制：某文旅項目因生態紅線調整導致10億損失

單元3：財務盡調與風險量化

1.?現金流壓力測試?

租金坪效彈性分析：上海某商場疫情前后租金波動模型

2.?稅務雷達系統?

土地增值稅智能測算：某項目因滯納金增加成本2000萬

3.?擔保鏈傳染防控?

家族企業連帶擔保識別：某房企擔保鏈引發5家關聯公司連環違約

模塊三：動態估值與創新工具?

單元4：估值模型技術迭代

1. 市場法革新?

政策敏感系數：限購松綁區域×1.3修正因子

2. 收益法升級?

空置率彈性測試：經濟衰退場景下商業地產現金流模擬

3. AI估值實戰?

參數自動化校準：輸入20項參數生成3套方案

4. 區塊鏈存證應用?

司法拍賣數據鏈：華潤置地深圳某項目存證記錄

單元5：處置策略工具箱

1. 共益債創新模式?

資金閉環設計：某商業綜合體通過監管賬戶實現“破產不停產”

2. 紓困基金對賭條款?

IRR保障機制：某AMC與地方政府簽署稅收返還對賭協議

模塊四：互動沙盤推演?

單元6：工業園破產重整實戰模擬

1. 角色分配?

政府（保稅收/就業）、AMC（追償率）、債權人（求清償）、戰投方（要利潤）

2. 核心博弈點?

首封權VS優先權：某銀行首封但未處置，AMC輪候查封如何破局

稅務優化攻防戰：土地增值稅清算方案設計

3. 勝負判定?

IRR熔斷機制：低于15%觸發重組方案重置

最佳方案對比：學員提案VS真實案例

池老師

池冬梅老師

——建筑業資深財務審計專家

曾任：中建電力建設有限公司 （世界500強央企） 副總會計師/審計總監

曾任：中建二局（世界500強央企） 核電建設分公司 副總會計師/審計總監

曾任：中建二局（世界500強央企）深圳分公司 財務部副經理/ 審計部經理

曾任：中建中環工程有限公司/中建電力勞務（深圳）有限公司/中建電力工程檢測（河源）有限公司/中建電力工程（深圳）有限公司 監事

深圳市內部審計協會 專家庫專家

中國商業會計學會 風控與審計分會 會長助理

江西師范財政金融學院 碩士專業學位研究生 校外導師

高級會計師、國際注冊內部審計師、國際注冊會計師

【個人簡介】

池老師是資深財務專家，擁有35年的豐富財務相關實戰經驗。在世界500強央企，中建二局集團公司下屬企業和分子公司中，負責管理數百項目和十幾家分子公司。經歷了中外合資公司、境外項目和境外公司，生產型，商貿型的，高新技術企業等多業態公司的財務管理工作。18年的企業高管經歷，曾擔任副總會計師、審計總監、下屬公司監事、集團業務督導等職務，對企業財務部門與業務部門各項實務都有深刻理解。

池老師擁有超過15年的培訓經驗，自2006年起便在企業內部進行專業培訓，主要針對財務人員和項目管理人員。在2021年下半年，老師開始轉型線上培訓，并在2022年取得了顯著成果，在中建二局云學堂、優財學苑、北京大成云教育等，進行了20+次線上直播培訓，累計培訓人數達到2萬人次，并就直播培訓內容做了2套8節系列錄播課。

緊跟企業管理“業財融合”的發展趨勢，擅于幫助企業建設業財、業審融合團隊。協調業務部門和財務部門、審計部門緊密協作，使企業財務與業務深度融合，助力企業實現穩定運營與高質量發展。

【實戰經驗】

1.企業投資并購與融合--全生命周期投資并購項目操盤，5家企業盡調，1家成功并購，并完成對接、融合。

老師在國企改革背景下，全程參與了從初步接觸到最終交割的投資并購項目，帶領團隊成功完成了5家企業的盡職調查。展現了卓越的行業分析、風險評估及財務審計能力。并購完成后，她領導多業務部門順利接收了一家民營企業，確保了平穩過渡和文化融合，維持了企業穩定運營，并且該項目得到了國資委的認可，在后續評估中表現優異。

2.業財融合財務管理制度搭建與創新--編制度，建規范，理流程，完成表單800+個，實現財務管理信息化升級。以收定支，使資金使用率提升100%。因此榮獲金牌員工榮譽稱號。

老師深知業務部門和財務部門各項工作的痛點難點，曾為中建電力建設有限公司編制《集團財務管理制度》，且規范《財務核算以及賬務處理管理》從而實現財務、業務部門聯動，避免出現賬務遺漏。老師通過自身專業知識為企業解決財務報表疑難點，曾為中建電力建設有限公司編制《各業務環節業務流程表單》，搭建與完善財務管理信息化，增強數據的可靠性。同時，老師還建立了資金預算管理體系，推行項目財務月度考核，實現了項目資金以收定支，有效控制了資金流動風險。榮獲金牌員工榮譽稱號。

3.業審融合與監督模式創新--審計工作3表化，聯動3角化，是內控達標率提升2%。

老師通過自身專業知識為企業制定一系列審計執行細則和整改、追責工作規則，推動業審融合，創新審計業務模式，建立項目經理經濟責任審計評價標準，實施“三角聯動”監督模式，有效降低企業內控風險。內控達標率提升2%.

榮獲深圳市五一巾幗崗、局三八紅旗手、內審先進工作者、廣東省女職工創新工作室等榮譽稱號。

4.財務團隊專業素養打造能力--帶領國內外財務團隊500+人員提升專業能力，連續7年獲得優秀論文、優秀審計項目獎項。

老師著手現在，放眼未來，曾帶領深圳、北京、新疆、遼寧、福建、越南、南部非洲等多地企業學員制定職業規劃，加強自身職業能力，提升職業道德素養，助力企業更好地應對變革挑戰，全面降低企業內控風險。

帶領團隊榮獲局財務決算先進單位、深圳市巾幗文明崗財務部等榮譽稱號，連續多年獲得優秀論文、優秀審計項目獎項。

【培訓經驗】

1.中建二局線下&云學堂——財務實操類8+門課，政策解讀類3+類，體系建設類2套課程，線上直播4次，累計培訓10952人次。訓后，財務工作效率提升78%。

財務實務類：差旅費報銷的財稅風險與防控、價值創造型財務合規機制、做一份讓老板能看懂的財務分析報告，財務接手一攤爛賬怎么辦、財務人員如何提高工作效率、財務關賬到底在干什么、采購風險管理與審計實務、管住4個關鍵點控住3個資金循環風險、

政策解讀類：2023公轉私合規策略、小微企業“六稅兩費”減免政策解讀、政府補貼的形式及賬務處理、

體系建設類：如何多管齊下構建財務合規管理體系、財務0-1建賬體系系列課

2.多維度建立財務合規體系項目--2家大型財務專業教育平臺，8個模塊課程，15+次直播

老師為優財學苑、大成云教育科技有限公司做了15+直播，并錄制了系列課程，資金循環，銷售與收款循環，會計與稅務管理，人事及薪金循環，研發業務循環，采購與付款循環，存貨與生產循環，資產管理循環的關鍵控制點合規風險防控課程。

3.非財類及業財融合類培訓課程--超30場培訓、累計學員2000人、學員滿分率90%，學了就能用。

近年來池老師給分別深物業集團、貴州地質集團等公司，進行了《企業內部非財人員財務培訓》，《財務報表分析與經營管理》及相關課程培訓超過30場，累計學員2000人，學員滿意超過90%。非財學員反饋聽懂了財務語言，和財務合作更流暢。財務專業人也反饋老師講的都是工作中的痛點，能更好把財務專業內容翻譯給老板及企業經營團隊。

【愿景使命】

致力于引導企業以“利潤優先，現金為王”為核心戰略，通過精準的財務管理和嚴謹的審計機制，推動企業穩健發展，確保財務在企業運營中的核心作用得到充分發揮，同時有效防范風險，為組織的長期繁榮保駕護航。

【授課風格】

正能量強：始終保持積極向上的心態，注重團隊合作，具備較強的溝通和協調能力

實用落地：憑借三十余年豐富的工作經驗、成功案例資源，成為管理實戰、實操、實用、實施專家

引導啟發：案例逐一解析，復盤失敗原因；分享成功經驗，點評一針見血；問題舉一反三，技巧現學現用

嚴謹專業：注重細節，具備較強的分析和解決問題的能力

【主講課程】

合規風控與內部控制

《當合規漏洞成為企業“定時炸彈”-企業財務人員的風險防火墻與道德底線重塑》

《精準防控 業財一體—企業財務合規管理》爆款課程

《2025年財務專業人員內部控制與風險管理必修課》

建筑地產專項

《EPC 項目管理總承包管理全方位實踐策略》

《工程建設領域國有企業審計風險防范與合規管理》

《工程項目審計應對策略與財務管理》

《建筑施工企業財務與資金管理》

《建筑施工企業資金管理與“兩金”管控實戰課程》

《建筑施工企業審計實務培訓-工程項目審計》

審計技能進階

《建設工程合同審核及合同風險管理專項培訓》爆款課程

《經濟責任審計資料提交與組織配臺》

《內部審計對接外部審計的應對實務》

《內部審計人員職業勝任能力建設》

業財融合與財務轉型

《別讓“不懂稅”毀了你的業務-給業務部門管理者解決稅務合規實操問題》

《財務人在企業中的價值與轉型》爆款課程

《非財務人員如何看懂財務報表》爆款課程

《還在為會計合規問題頭疼一給財務人員的新會計法與基礎規范實務指南》

《降本增效戰略工作坊一從成本思維到價值鏈重構》

《年末關賬的挑戰與應對策略》

《央企集團級財務培訓班:八項規定費用合規實操課》

《業財協同與價值賦能一財務人員轉型業務伙伴的實戰策略》

《項目經理財智筑夢—項目現金流管理三步法》

智能工具賦能財務審計

《AI+動畫，讓財務分析更高效，讓非財溝通更簡單》爆款課程

《AI來了，審計還在用“老辦法”一給審計團隊的A賦能實戰指南》爆款課程

《Deepseek審計智腦:AI賦能審計效能革命》

《敏捷xAl重構內審價值鏈:財務人員必修的智能審計實戰課》

【學員評價】

我已經很多年沒有認真做過學習筆記了，您的課讓我又拿起了筆。

-----廣東新華發行集團學員

池老師的非財課程，讓我建立了財務的思維，讀懂了財務的數據，聽懂了財務的語言。

-----深物業集團學員

池老師的的應收賬款全鏈條管理講解，讓我們知道了為什么要重視資金管理，怎么去做。

-----深物業集團學員

池老師的授課說到我心坎兒了，都是我們遇到的困惑，幫我找到了答案。

-----貴州地質集團學員

以前我們不知道財務報表分析到底為了什么，今天聽了池老師的課，知道了我們怎么去做好翻譯。

-----貴州地質集團學員

池老師的課程內容非常實用，尤其是關于財務與業務協同的部分。通過學習，我們項目團隊能夠更好地理解財務流程，并且在實際工作中實現了更高效的溝通和協作。池老師豐富的實戰經驗讓我們受益匪淺。

-----中建電力 張偉

作為一名工程師，我之前對財務知識了解不多。但李老師的課程改變了這一點，特別是業務流程表單的設計部分，對我日常工作幫助很大。現在我能更好地配合財務部門，提高工作效率。

-----中建電力 劉洋

參加池老師的項目財務月度考核培訓后，我學會了如何設定合理的考核指標，并有效地進行月度考核。這不僅幫助我們更好地控制了項目資金，還提升了整個項目的管理水平。池老師的課程非常有針對性，實用性很強。

-----中建電力 周鵬

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