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課程背景：

土地一級開發是指按照國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃和城市土地儲備供應計劃的需求，將列入城市土地儲備供應計劃的開發項目，在確定土地開發綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發主體；獲得土地項目一級開發權的開發主體，再根據“政府主導、統一規劃、市場化運作“的原則，運用現代項目管理理論、系統和方法，組織實施土地開發項目的征地、拆遷、規劃和設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環境建設和投融資，（即土地熟化過程），并為二級開發商（純地產開發）服務，提供土地開發項目完成后的管理方案，對土地開發項目實施速度、品質、成本全過程把握和控制，達到土地開發項目社會效益、環境效益、經濟效益高度統一的動態過程。

優勢：項目歸屬于公司整體規劃開發，全過程均在公司控制范圍內，經營可控性強，發展空間大，易成為公司的糧倉項目。

劣勢：涉及面廣泛而復雜，收益回收周期較長，占用資金量大。

課程意義：受國家對房地產行業宏觀調控政策和房地產市場連續低迷的影響，眾多傳統地產公司紛紛轉戰區域開發、一二級聯動開發領域。但是大部分企業目前對于土地開發的認識程度不足，對于一二級聯動開發與地產開發結合的理論、模式、方法、工具、測算、模型都處于模糊狀態。鑒于一二級聯動開發周期長、技術復雜、風險大的特點，企業急需建立符合此類開發邏輯的管理體系。

我國的土地所有制、土地政策情況特殊，土地市場變幻莫測。因土地選址、政策判斷失誤導致失敗的案例屢見不鮮。由此可見，當今土地開發、一二級聯動開發缺少成熟模式、專精人才、實操經驗，更缺少求本務實的研究探索精神。作為一二級聯動開發的投資、建設、運營商，必須熟悉土地開發特性，做到胸有成竹。

本課程立足當下，放眼未來。以戰略的高度、實戰的角度、多元的維度，運用深入淺出的理論，系統剖析一二級聯動開發與地產開發精要。引導幫助土地開發者以更廣開闊 的視野、更靈活的思路、更復合的能力，投身于土地一二級聯動開發建設運營，打造更多行業標桿產品，助力中國產業經濟發展。

課程大綱：

一、土地一級開發整體方案策劃

1、一級開發的定義及模式

1)土地一級開發定義

2)土地一級開發對象

3)土地一級開發特點

4)土地一級開發項目權屬關系

2、區域土地開發模式的轉變（盈利模式）

1)粗放式到集約式的轉變

2)盈利模式

3)土地一級開發增值方式

4)土地營銷策略

二、土地一級開發與運營實施流程及關鍵節點

1、一級土地整理與運營常規流程解析

1)一級土地整理及運營流程圖表

2、一級土地項目運營開發及運營的重點管理

1)一級開發政企角色

2)一級開發運作模式

3)土地一級開發中核心關鍵因素

3、一級土地項目開發的風險控制

1)具體風險項

2)風險控制策略及方案

三、一二級聯動開發詳解

1、大宗地塊拿地模式分析

1)取地模式解析

2、一二級聯動模式操作要點

1)項目操作關鍵點

2)項目選擇

3、一二級聯動模式資金來源

4、一二級聯動開發的后續管理

1)投資管理

2)運營管理

3)政企關系管理

5、一二級聯動開發的風險控制

6、一二級聯動開發的優勢和收益

四、案例分享和互動討論

1)案例分享

2)互動討論

于老師

講師簡介：

于楠老師

中國人民大學房地產經濟學研究生

房地產一二級開發全流程管理專家

項目救火專家、爛尾項目處理專家

項目投資管理專家

政府關系公關專家

曾任：中體投資有限公司 工程經理/副總經理

曾任：陽光城集團投資開發總監/項目總經理

曾任：廊坊市上城房地產開發有限公司副總經理

曾任：樂土集團 投資副總監/副總經理

擅長領域：

一二級聯動項目全流程、全鏈條管理，產業園區IP定位、拓展、談判，爛尾項目收購整理復盤，項目疑難復雜問題處理，突發、危機事務處理，政府關系公關維護，股東、合作方、地方勢力等社會關系處理，投資分析、收并購、投后管理，營銷銷售策略制定，客戶關系維護、竣工交付等等

實戰經驗：

于老師18年房地產開發管理、投資并購、產業拓展、公關經驗，房地產一二級開發（拆遷，拿地，證件辦理，開工建設，竣工交付）全流程管理經驗豐富，3個停滯1-3年的百億級項目復盤，全鏈條、全周期項目管理工作，成功招拍掛2個項目，收并購2個項目，完成3個產業園區的談判、簽協議和開發前手續工作; 累計完成拆遷近4000畝，包括村莊、破舊國有資產。房地產下行狀態下，完成首開去化87%，47套商鋪尾盤15天售罄。挽回500業主群訴引起的6000余萬損失；完成重大審批事項的政府公關，解決三家上市公司在房地產波動中出現的無法交房、業主群訴群訪問題，從容應對媒體，果斷解決涉及企業聲譽的危機事件。

授課風格：

風趣幽默：風趣的語言，幽默的案例，營造放松環境

旁征博引：不局限一家之言，多方借鑒

接地氣：以實戰為主導，結合實際案例，暴力而直接

主講課程：

《房地產一二級土地開發全流程管理》《房地產項目管理技巧》《產業園區拓展談判技巧》《政府公關技巧》《爛尾項目整理復盤與疑難復雜問題解決》……

操盤重要項目：

1、一二級開發公司副總經理

建設內容包括兩條二級市政道路、一個展示中心、一座占地2000畝高爾夫球場、占地550畝地產小區的開發報建、項目管理、2600畝土地拆遷補償土地指標獲取、435畝悅榕莊酒店及配套酒店式公寓的手續辦理和開工建設。

2、生物醫療投資集團投資總監、副總經理

四川青城山小鎮的規劃、首開區土地指標獲取、支持政策談判、與四川大學華西醫院合作建設基因研究院的規劃、報批、合作等工作

3、上市房企河北區域投資總監、產業總監

獲取175畝招拍掛用地、收并購兩個合計292畝項目，完成一個16平方公里教育產業園區的前期談判和協議簽訂，完成一個4000畝體育園區的前期談判和合同簽訂，解決已開工項目的政府公關問題。

4、上市房企項目總經理

已經停盤三年，貨值110億項目的復盤啟動，完成拆遷和土地整理近500畝，完成首開區銷售和項目建設竣工交付，解決交房業主問題，獲取政府支持，挽回損失6000余萬。對集團在周邊城市已投資失敗的三個項目做投后退出處理，挽回損失近4000萬。處理集團某區域公司轄區內9個項目的疑難問題、重大事宜政府公關工作，為項目開發保駕護航。

5、上市房企城市總經理

解決占地820畝的一二級聯動地產開發項目的拆遷、啟動問題，成功復盤，并完成首開去化87%。與當地政府建立緊密的聯系，從排斥企業變為支持。

協助其他上市公司某區域項目解決拆遷過程中的問題，處理無法交房導致業主上訪索賠金額過大問題，最終妥善解決，為企業交房贏得6個月時間，減少賠付近4000萬。

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