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【專題背景】

☆?2014年土地增值稅的清算勢在必行！！！

?在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。

?稅總發(fā)[2013]67號文要求稅務機關抓好清算這一關鍵環(huán)節(jié)，對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。本講座依據現行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。

☆?土地增值稅清算風暴來襲，您準備好了嗎？

?稅總發(fā)[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業(yè)類地產項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備。土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，本課程將根據各省的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家輕松應對清算風暴。

【培訓對象】

各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

【主講內容】

第一部分：土地增值稅清算基本知識

1、清算對象與清算條件

2、增值額與扣除項目

3、納稅義務人、征稅范圍、稅率

4、開發(fā)成本口徑

5、清算審核

第二部分：清算收入

1、轉讓收入

2、視同銷售收入

3、轉讓永久使用權

4、代收款項

第三部分：扣除項目

1、扣除的原則

2、稅金

3、利息支出

4、開發(fā)費用

5、土地成本（出讓金+契稅）

⑴ 出讓金返還

⑵ 土地成本的分攤

⑶ BT換地土地成本的確認

⑷ 紅線外支出是否可以扣除

6、前期工程費

7、建筑安裝工程費

⑴ 質量保修金

⑵ 裝修支出如何扣除

⑶ 工程款發(fā)票的取得

8、基礎設施建設費

9、公共配套設施費

10、開發(fā)間接費（土增與會計口徑差異）

11、加計扣除的規(guī)定

第四部分：房地產企業(yè)成本核算與稅收風險控制

1、開發(fā)產品會計成本與計稅成本的差異與協調

2、成本核算的規(guī)范程序

3、成本核算中疑難問題解析

4、成本分配方法

第五部分：清算中的疑難問題解析與納稅籌劃

1、土地增值稅與會計核算、企業(yè)所得稅差異分析

2、土地增值稅清算報表與賬務分離如何處理

3、土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃

⑴ 普通住宅定價臨界點系數（成本倒推）

⑵ 開發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路

4、無發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）

5、轉讓車位、車庫、配套設施如何清算

6、營銷設施建造費如何扣除

7、清算結束后轉讓如何計算應納稅額

8、轉讓100%股權是否征土地增值稅

第六部分：土地增值稅清算程序與方法

1、清算前期準備工作

2、鑒證機構的選擇

3、核定征收的運用

第七部分：專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

許老師

許老師：國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業(yè)納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業(yè)涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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