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【專題背景】

☆ 土地增值稅清算風暴來襲，作為房地產企業的您準備好了嗎？

?2013年，央視連續三次報道29家著名上市房企拖欠土地增值稅640億元，全國房企共計拖欠3.8萬億！國家稅務總局雖然辟謠，但是2014年土地增值稅清算工作正在加強！目前，很多房地產開發企業陸續收到土地增值稅清算通知，土地增值稅清算執行強度和力度不斷加大。

?國稅總局已經勒令各省上報清算計劃，清算任務已經下達到每個省、每個局長，并通過績效考核的方式嚴查計劃任務落實，土地增值稅清算形勢逼人。各地將對土地增值稅采取一次拉網式的征收和清算工作。因此，最近一個時期土地增值稅的征收、清算工作將出現一個“異常火爆”的局面。

?房地產企業稽查“風暴”中，土地增值稅清算首當其沖！企業自查結果與稅務機關清算結論、中介機構代理清算結果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產企業應在各環節如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業類型的清算？

?稅總發[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業類地產項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備；土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多。

?本次課程結合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入的時間與金額到扣除項目的確認，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分攤方法的差異到清算結果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點，準確把控清算，有效化解賬務處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案。

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

【主講內容】

第一節：土地增值稅清算基本理論和基本知識

1、土地增值稅基本理論

2、土地增值稅基礎知識

第二節：土地增值稅清算相關政策和規程

一：土地增值稅清算應注意的重點事項

1、土地增值稅征稅范圍如何界定？

2、土地增值稅清算單位（清算對象）如何確認？

3、主流土地增值稅收入確認方法是什么？如何應對？

4、土地增值稅成本的分攤方法依據什么規則？具體如何操作？不同情況下土地成本、開發成本如何確認？如何理解合理的分攤方法這一概念？

5、配套費是否允許加計扣除？

6、房地產企業、前期物業以及業主之間經濟往來如何在稅收上予以界定？

7、買房送電視，電視拿到的是建筑發票可以加計扣除嗎？

8、銷售價格偏低問題稅務機關是怎樣檢查和處理的？

9、建筑成本、綠化成本偏高等問題稅務機關是怎樣檢查和處理的？

10、銷售地下人防車庫、長期出租地下人防車庫，到底要不要交土地增值稅？如何應對？

11、自持物業，如何規避稅收風險？

12、精裝修，節稅點和風險應對？

13、設計費、咨詢費、可行性研究等費用，計算土地增值稅時如何確認？

14、利息費用的扣除問題：

⑴ 銀行中間費的土地增值稅扣除問題

⑵ 統借統還的利息在什么情況下土地增值稅才能據實扣除？

⑶ 土地增值稅和企業所得稅對利息費用的口徑有什么不同？

二：房地產開發企業會計核算（收入、成本和費用）、所得稅計稅依據以及土地增值稅計稅依據（收入、扣除項目）的異同分析

三：土地增值稅問題與案例分析

1、稅務部門高度關注的問題列舉以及應對口徑

2、案例分析

第三節：土地增值稅清算的延伸與拓展

1、詳細分析土地增值稅若干問題的公告討論稿(以最近版本)

2、土地增值稅到底會不會取消？會不會簡化稅制？

3、營改增對土地增值稅的影響？

4、網絡發票對土地增值稅的影響？

5、房地產企業如何積極應對營改增？

6、納稅評估等新型征管手段對土地增值稅清算工作的影響

第四節：現場互動，專家開放時間，解答學員疑難問題。

季老師

季老師：(某省地稅局勞務和財產行為稅處,主管土地增值稅)，資深一線稅政專業人員，國家稅務總局財產行為稅人才庫—土地增值稅人才庫專家。從事企業所得稅、營業稅、土地增值稅等政策管理、政策研究近20年，具有豐富的稅收政策管理、檢查經驗，業務技能精熟。近年來，主要從事土地增值稅政策研究、政策管理、政策執行等工作。

直接參與國家稅務總局土地增值稅政策研究、立法工作：參與研究、制定2008年以來總局出臺的所有土地增值稅政策文件。是《國家稅務總局土地增值稅清算規程》（國稅發〔2009〕91號）主要起草者，是《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）研究制定者之一，也是總局去年下發各地研究《土地增值稅若干問題的公告討論稿》的起草者之一。

2008年以來，一直作為全國地稅系統業務骨干參與國家稅務總局組織的各省土地增值稅督導檢查工作，具有豐富清算檢查工作經驗。

某省地稅系統土地增值稅培訓講師，在全國各地系統內外開展過上百次土地增值稅清算、稽查、管理培訓，授課內容專業性強，政策理解透，涉獵面廣，對于稅務機關、納稅人實際操作指導意義大，受到普遍歡迎。

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