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‖專題背景‖

自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。財政部 國家稅務總局于3月23下發(fā)了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》（財稅〔2016〕36號 ）文件，頭上的“靴子”終于落地，立即引發(fā)了全國業(yè)界人士對營改增的再次充分關注。與此同時下發(fā)了配套文件總局13---19公告，分別就建筑業(yè)、房地產(chǎn)營改增的具體落實做出了相關的規(guī)定。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用稅率為6%。四大行業(yè)營改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，引起稅負較大變化。

實施“營改增”后，企業(yè)由于原有的有形動產(chǎn)進項稅額無法抵扣、稅率提高、人工成本不準抵扣等原因可能使“營改增”企業(yè)初期稅負明顯增加。企業(yè)對增值稅計稅方法的選擇舉棋不定，新老項目的確認以及增值稅計算疑惑重重，增值稅如何在房地產(chǎn)開發(fā)全流程完美體現(xiàn)？增值稅的會計處理如何操作？營改增對企業(yè)所得稅和土地增值稅影響又是什么？

?本課程，幫助您企業(yè)建立營改增思維，落地營改增政策，實現(xiàn)李克強總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,名課堂攜手王老師老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營改增減稅的“神器秘笈”，在產(chǎn)業(yè)鏈定價與戰(zhàn)略決策中“占得先機”“決勝于千里”。通過對最新營改增政策的解析，尋找適合您的應對策略。

‖培訓受眾‖

各房地產(chǎn)企業(yè)，建筑施工企業(yè)領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經(jīng)理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內(nèi)容‖

一：營改增政策框架闡述

1．資金密集與勞務密集性企業(yè)、積極所得和消極所得的增值稅稅率是如何設計的

2．增值稅的一般計稅方法與房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期有什么聯(lián)系？

3．如何理解承包、承租、掛靠？營改增之后，建筑企業(yè)的掛靠行為何去何從？掛靠的經(jīng)濟流程到底是什么？為什么會出現(xiàn)“三流一致”的規(guī)定？

4．如何劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人的“年應稅銷售額”？會計核算健全如何理解？

5．房地產(chǎn)、建筑業(yè)是否可以選擇小規(guī)模納稅人？是否涉及一般納稅人的強認定？

6．如何理解增值稅規(guī)定的“有償”勞務？

7．房地產(chǎn)企業(yè)先租后售行為，進行免租期的優(yōu)惠，是否涉及增值稅？

8．營改增之后，哪些進項不允許扣除，在進行會計核算的時候注意什么問題？

9．如何理解“非正常損失”？房地產(chǎn)企業(yè)的設計失誤而發(fā)生的重建行為是否可以抵扣進項稅額？

10．什么是兼營？房地產(chǎn)企業(yè)“買一送一”模式下是否涉及增值稅？二者稅率是否一致？如何規(guī)避？

11．進行廣告宣傳，在汽車與房屋不同載體宣傳廣告費稅負是否相同？如何選擇？

12．5.1之前銷售完結，5.1之后退房的，如何進行增值稅與營業(yè)稅的處理？

13．營改增之后，企業(yè)代收的測繪費、辦證費、天然氣初裝費、契稅等代收款是否計征增值稅？稅率是？

14．房地產(chǎn)企業(yè)取得預收款如何預繳增值稅？申報表如何填列？和營業(yè)稅相比有什么重大變化？如果收取的是誠意金呢？

15．企業(yè)享受減免稅，為什么有的企業(yè)會放棄減免稅呢？

16．餐飲服務的增值稅發(fā)票不可以抵扣銷項，住宿發(fā)票呢？

17．物業(yè)公司在營改增中如何確認收入？轉售水電如何處理？

二：營改增政策主要涉稅風險分析

1．不動產(chǎn)投資行為是否計征增值稅？是否給被投資方開具增值稅專用發(fā)票？

2．房地產(chǎn)企業(yè)自用一年以上又再次銷售的房屋，計稅方法和銷售“一手房”一樣嗎？和土地增值稅的聯(lián)系是什么？

3．企業(yè)銷售5.1之前之后取得不動產(chǎn)計征增值稅的差異在哪里？取得的條件是增值稅專用發(fā)票嗎？

4．企業(yè)和個人轉讓不動產(chǎn)的稅負差異是什么？是否均適用差額計稅？

5．法院判決書、裁定書、調(diào)解書是否可以作為差額計稅的扣除憑證？是否可以作為企業(yè)所得稅、土地增值稅的扣除憑證？

6．銷售不動產(chǎn)預繳的增值稅如何抵扣在當期的應交增值稅，案例告訴您操作方法。

7．轉讓“二手”不動產(chǎn)如何開具發(fā)票？

8．營改增之后取得不動產(chǎn)可以分次抵扣，取得的條件是合同的簽訂？還是款項的支付？發(fā)票的索取？會計賬簿登載？

9．施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物是否使用分次抵扣增值稅進項的規(guī)定？

10．在建不動產(chǎn)抵扣進項的時點是？設計當初就可以抵扣？還是工程決算之后？

11．改建的不動產(chǎn)超過50%的可以分次抵扣，如果恰恰是49%？如何讓抵扣？

12．電梯、中央空調(diào)等附屬設施作為不動產(chǎn)管理，是喜是憂？和房產(chǎn)稅的規(guī)定有什么相似之處？

13．已經(jīng)抵扣的不動產(chǎn)改變用途，如何計算轉出的進項？案例告訴您準確的計算方法。

14．納稅人注銷后尚未抵扣的進項如何處理？可以辦理退稅嗎？

15．房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)5.1之前之后轉作出租的稅負分析

16．小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)是否涉及5.1營改增的時間限制？

17．售后回租業(yè)務中個人取得租賃費收入可以代開增值稅專用發(fā)票嗎？稅率是？

18．建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)如何區(qū)分新老項目？樁基是老項目，建筑主體是新項目如何適用政策？

19．建筑業(yè)如何分項目計算預繳稅款，申報表如何填列？如果是多個項目如何填列案例告訴您計算方法。

20．建筑企業(yè)預繳是差額計稅，申報是全額納稅嗎？取得分包工程進項如何抵扣？勞務分包呢？適用6% 的稅率嗎？

21．建筑業(yè)預繳的稅款，如何在當期計算抵扣？

22．建筑面積、測繪面積、預售面積不一致的時候，如何計算允許扣除的地價款？如何理解“對應”的土地價款？

23．收到土地返還款如何計算抵扣？不同的土地返還款全方位分析

24．同時銷售新老項目，如何計算當期的進項稅額？通過案例告訴您中間的“秘密”

25．房地產(chǎn)企業(yè)如何建立增值稅發(fā)票臺帳？

三：實際問題應對

1．增值稅與土地增值稅是否重復征稅?會不會取消土地增值稅?如果不取消，計算流程是否修正？如何扣除稅金？

2．政府招拍掛的土地成本是否可以從銷售額中抵扣？土地成本一次扣除？還是按照銷售比例扣除？契稅、耕地占用稅？拆遷補償款如何處理？

3．營改增之前提前“預繳”但是沒有收到預售款如何處理？

4．營改增后材料甲供與乙供的稅負差異？開發(fā)商與總包商利益如何平衡？

5．“營改增”對銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅發(fā)票和建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票是如何規(guī)定的？取得舊發(fā)票如何處理？

6．預售房款如何征收增值稅？機構所在地還是項目所在地？什么時候清算？企業(yè)的資金成本會因此加大嗎？

7．無產(chǎn)權車位的“銷售”是否征收增值稅？人防車位呢？

8．融資成本不可以抵扣進項？無息借款、民間融資如何應對增值稅改革？

9．地稅局欠稅清繳及事后稅收檢查會否帶來較大的風險？

10．面積確權后怎樣應對測繪面積和建筑面積的差異？

11．營改增對于企業(yè)所得稅、個人所得稅有無影響？

12．營改增后材料采購還要不要貨比三家？如何設計低稅負的采購制度？

13．建筑企業(yè)按照工程完工進度確認收入還是按照實際開具發(fā)票額來確認收入？

14．未開具發(fā)票確認收入可否扣除稅金及附加？

15．統(tǒng)借統(tǒng)還政策是否延續(xù)原來的營業(yè)稅優(yōu)惠？

16．營改增后銷售折扣、促銷、折讓、退款等該如何納稅處理？

17．分期付款、按揭付款的銷售如何計稅？

18．先租后售、售后回租、售后回購、跨期租賃銷售等如何應對營改增新政？

19．“買一送一”贈送不同的產(chǎn)品（空調(diào)、物業(yè)、面積、車位）如何確認增值稅計稅依據(jù)？如何確定稅率？

20．計稅價格偏低如何應對新政？營改增文件對此如何規(guī)定？

21．拆一還一的情況，如何確定計稅成本？是否可以抵扣？還建的商品房是否計征增值稅？對企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響是什么？契稅的計稅依據(jù)是否調(diào)整？

22．營改增之后，合作建房、以地換房的模式如何計算增值稅？其他稅種的影響又是什么？

23．銷售毛坯房、精裝房的增值稅待遇一樣嗎？委托裝修的增值稅如何處理？

24．營改增推行之后，在利益博弈的中如何計算臨界點，如何索取增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票？

四：營改增的會計處理

1．營改增之后，如何設定會計科目？

2．收到預收款如何進行賬務處理？涉及的城建稅如何處理？在企業(yè)所得稅申報表如何反映？

3．不同的視同銷售行為如何進行會計處理？如何計算銷項？

4．不得抵扣的增值稅如何進行處理？已經(jīng)抵扣但改變用途的如何進行處理？

5．綠化工程如何抵扣進項？

6．接受境外設計勞務如何代扣代繳增值稅？

7．取得減免的增值稅如何進行會計處理？

8．首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設備的會計處理如何操作？

9．房地產(chǎn)企業(yè)同時銷售新老項目，不同的計稅方法如何核算未交增值稅？

10．月末如何進行增值稅的會計處理？

11．小規(guī)模納稅人如何進行增值稅的會計處理？

五：專家現(xiàn)場預留時間答疑互動，解答學員營改增疑難問題。

王老師

‖主講專家‖王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業(yè)務培訓專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，營改增實務操作，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)、建筑行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

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