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課程背景

尊敬的各位財務總監、財務部長、財務人員：

1．您想在房地產企業做一名優秀的財務管理人員嗎？

2．您知道戰“疫”新政策對房地產企業的影響嗎？

3．您知道戰“疫”新形勢下發票如何開具嗎？

4．您知道戰“疫”新形勢下房地產企業如何建賬、建幾本帳、建什么賬嗎？如何做會計處理嗎？如何納稅申報嗎？

5．您知道戰“疫”新形勢下對房地產業新的征管要求嗎？

6．您了解房地產行業十大稅種的新政策在實際工作中如何運用嗎？

7．您知道房地產業增值稅納稅處理邊氏八步法嗎？

8．您知道房地產業土增稅納稅處理邊氏九步法嗎？

9．您知道房地產企業所得稅匯算和土增稅清算兩大稅種的七大區別嗎？

10．您知道房地產業所得稅匯算清繳邊氏十步法嗎？

11．您知道房地產行業稅局重點稽查的內容嗎？

12．您知道房地產業土地增值稅清算時稅金及附加如何扣除嗎？印花稅不在計入管理費用如何扣除？

13．您知道房地產業土地增值稅清算時購買的土地成本如何扣除嗎？分離的稅抵減了銷項稅額，土增稅清算如何處理？

14．您知道房地產業增值稅進項稅額抵扣的六大憑證是什么？哪兩大憑證中的稅額不是進項稅額勝似進項稅額？

15．您知道房地產企業從籌建、買地、規劃、開發、預收、銷售、融資、清盤等各環節新的會計處理、納稅處理及申報表的實務操作方法與技巧嗎？

歡迎您參加邊老師親自研發并講授的《戰“疫”新形勢下房地產企業開發經營全流程全稅種會計核算、納稅處理實務操作》培訓班，徹底幫助您全面掌控房地產企業從籌建、買地、規劃、開發、預售、完工銷售、融資、清盤等各環節的會計處理與納稅實務操作方法與技巧，正確做好房地產企業的稅務規劃，減輕企業稅負，防范涉稅風險，提高自身價值！

課程特色

1．講解與討論互動‖手把手教，面對面談，易學易懂易用；

2．提問與解答互動‖凝煉思路，講解工具，解決實際問題；

3．增值與更新互動‖頭腦風暴，貼近實戰，更新知識體系；

4．理論與實踐互動‖案例講解，結合實際，加速價值裂變。

課程收益

1．讓學員系統掌握戰“疫”新形勢下房地產業會計核算、賬簿設置、成本核算方法等技巧、納稅申報的具體方法和技巧；

2．讓學員正確把握增值稅在房地產企業實際工作中的邊氏八步法具體運用；

3．讓學員掌握戰“疫”新政策對房地產企業的影響與應對方法；

4．幫助學員在實際工作中運用邊氏九步法進行土地增值稅清算；

5．讓學員掌握增值稅、所得稅、土增稅等10大稅種在實際工作中具體核算與申報方法；

6．讓學員充分了解并區分所得稅匯算清繳與土地增值稅清算的不同；

7．讓學員掌握房地產業會計核算、納稅申報的技術特點和技能，一次學習，終身受用。

課程對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一節：最新稅制改革動態分析

1．戰“疫”新政策對房地產業的重大影響？

2．戰“疫”新形勢下如何開具發票？

3．戰“疫”新形勢下稅務稽查房地產業的新方法和重點內容？

4．戰“疫”新形勢下企業如何應對稅務大稽查的風險？

第二節：戰“疫”新形勢下房地產企業建賬與會計核算

一．房地產會計核算的特點

二．常用的會計科目

三．戰“疫”新形勢下如何建賬？一般納稅人建哪八本賬？應交稅費三欄賬如何設置？

1．如何設立“應交稅費―應交增值稅明細賬”十個專欄的明細賬？每個專欄核算的內容是什么？

2．如何確認成本核算對象

3．確定成本對象的原則

4．確定成本核算對象方法

5．成本核算對象和成本項目之間的關系

四．房地產開發成本的會計核算

1．開發成本的構成和成本明細賬的設置

2．取得土地后的涉稅賬務處理

3．前期工程費用核算的內容及核算方法

4．建設安裝工程費核算的內容及核算方法

5．基礎設施的建造核算的內容及方法

6．公共配套核算的內容及方法

7．開發間接費：

⑴ 區分開發間接費與期間費用

⑵“開發間接費”科目核算的內容及方法

8．成本歸集、分配及結轉的會計處理

9．預提配套設施費的核算

10．開發產品成本的結轉

第三節：房地產企業開發經營各環節涉稅新政解讀與納稅處理技巧

1．公司設立階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

2．土地取得階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

3．規劃立項階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

4．開發建設階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

5．項目銷售階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

6．項目完工清算階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

7．企業利潤分配階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

8．企業融資階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

9．企業日常費用支出階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

第四節：增值稅預交、完工時應交增值稅的疑難問題解析

1．增值稅預交3%如何計算？賬務處理？納稅申報表？

2．完工時應交增值稅如何計算？土地的增值稅如何抵減銷項稅額？賬務處理？納稅申報表如何填報？

第五節：城建稅、教育費附加預交方法

1．城建稅、教育費附加預交計算方法

2．城建稅、教育費附加預交會計處理與申報方法

第六節：企業所得稅預交、匯算清繳疑難問題解析

1．確認開發產品完工的條件是什么？

2．房地產企業銷售未完工產品取得預收款的所得稅如何處理？

3．房地產企業預計計稅毛利率如何確定？

4．開發產品預收款何時確認收入實現？

5．開發產品未完工銷售收入如何確認？

6．開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，是否應確認為銷售收入？

7．開發企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的

收入，應在何時確認為銷售收入的實現？收入的金額如何確定？

8．哪些情況下須對開發產品視同銷售計繳所得稅？視同銷售的收入如何確認？

9．“以地換房”方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？

10．以接受投資的方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？

11．預提費用可以作為計稅成本嗎？

12．企業建造的停車場所的成本如何處理？

13．企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的如何處理？

14．未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用？

15．未完工收入是否允許扣減稅金及附加？

16．未完工收入是否允許作為三項費用的扣除基數？

17．未完工收入季度申報表最新填列方法

18．未完工收入年度37張申報表填列方法？預售年度如何匯算清繳？

第七節：土地增值稅預交、清算疑難問題解析

1．哪些情況下需預繳土地增值稅？預征率如何確認？預征的計稅依據是什么？

2．土增稅清算的條件有哪些？

3．土增稅清算的收入有哪些？

4．土地增值稅清算的扣除項目有哪些？

5．土地增值稅清算時項目的裝修費能否扣除？

6．營改增新時代土地增值稅清算時印花稅如何扣除？

7．營改增新時代土地增值稅清算時土地成本如何扣除？

8．土地增值稅清算邊氏九步法分為哪九步？

9．土地增值稅清算與所得稅匯算清繳的七大區別？

10．如何確定土地增值稅的清算單位？

11．哪些情況下房地產企業應當自行土地增值稅清算？

12．哪些情況下稅務機關可以要求房地產企業進行土地增值稅清算？

13．房地產企業何時需要到稅務機關辦理土地增值稅清算手續？

14．對自用或出租的開發產品是否征收土地增值稅？

15．土地增值稅清算案例題詳解

第八節：房地產業發票的領用、管理、開具方面疑難問題

1．企業的增值稅發票如何開具？還能否開具16%、10%的專用發票？

2．企業租金收入、向承租方收取的電費水費等能否開具專用發票？

3．取得發票備注欄的要求審核？納稅人識別碼的要求？

4．企業善意取得虛開增值稅專用發票的稅務處理？

5．企業惡意取得虛開增值稅專用發票的稅務處理？

6．企業取得失控增值稅專用發票的稅務處理？

7．增值稅專用發票還有認證期嗎？

8．三流不一致、四流不統一就判斷是虛開增值稅專用發票嗎？

9．一般納稅人丟失已開具專用發票的稅務處理

10．2019年4月1日后增值稅率降低后負數發票的開具

第九節：其他稅種疑難問題解析

1．房地產企業的開發產品在什么情況下需要繳納房產稅？

2．對按照房產原值計稅的房產，房產原值是否包含地價（為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等）？

3．宗地容積率低于0.5的，如何確定計入房產原值的地價？

4．對房地產開發公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅？

5．以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，何時開始繳納土地使用稅？

6．已出售的開發產品何時停止繳納土地使用稅？

7．以協議方式受讓土地使用權的，其契稅計稅是否包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費？

8．以競價方式出讓的，契稅計稅依據是否包括市政建設配套費以及各種補償費用？

9．因減免土地出讓金而承受國有土地使用權的，是否亦減免契稅？

10．期房購買者退房時已經繳納的契稅是否可以退還？

11．購買已裝修的房屋，裝修費用是否包括在契稅計稅價格內？

12．企業合并時，合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，是否要繳納契稅？土地增值稅？

13．企業分立時，派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，是否繳納契稅？土地增值稅？

14．土地使用權出讓合同、轉讓合同是否要繳納印花稅？

15．商品房銷售合同應按何種稅目繳納印花稅？

16．房地產企業與貸款公司的借款合同是否繳納印花稅？

邊老師

邊志廣：著名“財稅三棲”實戰專家，從事財稅研究及實際工作近30年，曾任某稅務局征收分局副局長，稽查局副局長，現任國家稅務總局北戴河培訓中心教授，清華大學財稅總監高級研修班特聘教授，擔任多家大中型企業財務、稅務顧問。多次為國家稅務總局舉辦的各省稅務征管處長培訓班、稅務稽查骨干培訓班授課，常年巡回為全國各地稅務干部、財務人員授課累計達近千場，針對我國財稅人員目前的業務素質情況，在全國首創獨特的教學方法-新稅法在會計核算中應用模擬訓練營，曾成功舉辦《房地產企業開發經營各環節會計核算與納稅處理實務操作班》60多期，期期精彩。邊老師還多次應邀為近百家大中型企業做內訓。主編參編教材十余部，具有深厚的財稅理論功底，創新能力強、實戰經驗足，極具互動性的演講風格，深受全國稅務干部、企業財務人員歡迎和贊譽，被譽為“財稅培訓的演講專家”、“納稅核算的實戰專家”、“財稅理論與實際操作完美結合的訓練導師”、“財務策劃和納稅籌劃的九段高手”。

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