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課程背景：

一個優(yōu)秀的非財務(wù)專業(yè)管理者，必須學(xué)會讀懂財務(wù)的語言，這樣才能夠在公司做出經(jīng)營決策的關(guān)鍵時刻，在基于理解財務(wù)分析和預(yù)測邏輯的基礎(chǔ)上，做出理性的決策和判斷。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，尤為明顯。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，早已過了發(fā)展的黃金二十年。各種因素縱橫交錯、犬牙交織，政策瞬息萬變，房地產(chǎn)又是一個重資本的資金密集型行業(yè)，稍有不慎，一個項目、一個決策的失誤，就有可能導(dǎo)致企業(yè)有性命之憂。

對于項目的操盤手——項目總來說，如何在一個項目的全周期經(jīng)營管理過程中，用財務(wù)的視角來對項目的經(jīng)營管理進行監(jiān)控，從財務(wù)的視角做出對項目最有利的關(guān)鍵決策，使項目最終的經(jīng)營結(jié)果同時滿足股東利息最大化、項目價值最大化和團隊利益最大化，是一個項目總能否實現(xiàn)自我進階和升華，也是從一個項目的操盤手向一個公司的掌舵手成功進化的關(guān)鍵所在。

課程收益：

1、項目投、融、管、退全周期管理的財務(wù)體系

2、解讀三大財務(wù)報表及相互之間的關(guān)系

3、解讀財務(wù)分析體系，掌握如何從財務(wù)指標評估企業(yè)經(jīng)營績效

4、解讀房地產(chǎn)全面預(yù)算管理及戰(zhàn)略評價指標考核體系

5、解讀房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃、資金管理和內(nèi)控體系

課程提綱：

一、現(xiàn)代財務(wù)管理的演進及其內(nèi)涵

1、現(xiàn)代財務(wù)管理的演進及發(fā)展趨勢

（1）財務(wù)管理發(fā)展的四個階段

（2）財務(wù)管理在不同階段的特點

（3）財務(wù)管理未來的發(fā)展趨勢

2、財務(wù)的職責(zé)及定位

（1）財務(wù)的幾個工作模塊

（2）財務(wù)在經(jīng)營管理中的作用

（3）現(xiàn)代企業(yè)對財務(wù)管理的要求

（4）標桿房企對財務(wù)職能的衍生要求

（5）財務(wù)在公司中的定位

二、讀懂財務(wù)的語言——會計分錄和財務(wù)報表

1、現(xiàn)代財務(wù)管理的起源和基礎(chǔ)

（1）復(fù)式記賬法

（2）會計科目和會計分錄

案例：一個極簡房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)全周期的會計分錄模擬

2、財務(wù)報表

2.1 利潤表

2.1.1 利潤表的結(jié)構(gòu)

2.1.2 利潤表包含的要素及其含義

2.1.3 利潤表的財務(wù)指標

2.1.4 利潤表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的利潤表解讀

2.2 資產(chǎn)負債表

2.2.1 資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)

2.2.2 資產(chǎn)負債表包含的要素及其含義

2.2.3 資產(chǎn)負債表的財務(wù)指標

2.2.4 資產(chǎn)負債表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的資產(chǎn)負債表解讀

2.3 現(xiàn)金流量表

2.3.1 現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

2.3.2 現(xiàn)金流量表包含的要素及其含義

2.3.3 現(xiàn)金流量表的財務(wù)指標

2.3.4 現(xiàn)金流量表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的現(xiàn)金流量表解讀

2.4 跨報表類財務(wù)指標

2.4.1 周轉(zhuǎn)類指標

2.4.2 綜合回報類指標

2.4.3 現(xiàn)金流類指標

3、三大財務(wù)報表間的關(guān)系

3.1 三大財務(wù)報表之間的區(qū)別和聯(lián)系

3.2 三大財務(wù)報表如何詮釋財務(wù)閉環(huán)

“資本——資產(chǎn)——收入——利潤——現(xiàn)金——資本”

4、財務(wù)報表粉飾術(shù)

4.1 公司粉飾財務(wù)報表的動機

4.2 常見的財務(wù)報表粉飾術(shù)

案例：

1、引發(fā)美國證券監(jiān)督改革的安然事件

2、標桿上市房企的財務(wù)報表粉飾術(shù)

三、財務(wù)分析

1、財務(wù)分析的定義和作用

1.1財務(wù)分析的定義

1.2財務(wù)分析的作用

2、財務(wù)分析的方法

2.1 水平分析法（橫向、縱向）

2.2 垂直分析法

2.3 趨勢分析法

2.4 比率分析法

2.5 因素分析法（敏感性分析）

3、 財務(wù)分析的基本架構(gòu)

4、 財務(wù)分析的應(yīng)用

案例：上市房企TOP 15公司財務(wù)分析案例分享

——全面分析解讀上市TOP15地產(chǎn)公司的財務(wù)報表及各項財務(wù)指標表現(xiàn)

備注：從規(guī)模類、盈利類、周轉(zhuǎn)類、償債類和綜合類五大類近30個指標，全面對比分析萬科、恒大、中海、世茂、龍湖等十五大上市房企的財務(wù)指標，分析各家公司的競爭優(yōu)劣勢和資本市場表現(xiàn)。

四、項目投資決策

1、項目投資評價的考量因素及財務(wù)評價指標

1.1房地產(chǎn)投資項目的考量因素

1.2房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)評價指標

案例：標桿房企投資項目的財務(wù)評價指標

2、房地產(chǎn)項目投資管理工具——項目投資分析模型解析

3、標桿房企項目運營的財務(wù)全維度管理。詳細解析龍湖的項目管理財務(wù)體系。項目投委會—項目啟動會—項目運維會—經(jīng)濟分析會—預(yù)算會，五位一體的全項目財務(wù)運營管理體系。

4、標桿房企項目投、融、管、退全周期投資評價決策體系

五、全面預(yù)算管理

1、什么是全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理體系介紹：編制、跟蹤、回顧及評價

詳解：

模擬真實場景，引入真實案例，借助標桿房企（龍湖）的全套全面預(yù)算管理工具，全過程詳解全面預(yù)算在集團—地區(qū)公司—項目三個層面的編制過程。

（1）編制：

根據(jù)真實項目場景模擬項目預(yù)算的編制過程

（1）-1 項目預(yù)算編制的起點——面積數(shù)據(jù)

有幾種口徑面積數(shù)據(jù)？分別用來做什么？差異在哪里？怎么用？方案設(shè)計和面積測算中有哪些陷阱？

（1）-2 以終為始——貨值盤點和銷售計劃

貨值如何盤點？總圖由什么決定？業(yè)態(tài)之間如何搭配？推盤節(jié)奏的注意要點？單價如何拉升？如何避免畫大餅？

（1）-3 全項目成本測算——你的成本由誰決定？

房地產(chǎn)項目成本結(jié)構(gòu)剖析，從財務(wù)維度哪些成本可控性最強？如何合理規(guī)劃好你的成本？成本與售價如何有機的結(jié)合？

（1）-4 運營計劃——項目管理的核心

什么是運營計劃的核心？運營計劃的幾個組成部分？如何將運營計劃的幾個維度進行有機的整合？

（1）-5 資金計劃——企業(yè)的生命線

經(jīng)營性現(xiàn)金流——營運資金的預(yù)測和編制

融資性現(xiàn)金流

投資性現(xiàn)金流

資金計劃與運營計劃的耦合

（2）跟蹤

標桿房企的全面管理跟蹤過程及工具分享

（2）-1 經(jīng)濟分析會制度及模板

關(guān)注和回顧的要點，會上要講什么，如何圍繞全面預(yù)算來組織好經(jīng)濟分析會？

（2）-2 項目投資分析模型

項目投資分析模型回顧要點，如何運用項目投資分析模型來進行預(yù)算管理和投資分析指標跟蹤監(jiān)測？

（3）回顧

（3）-1 何時需要進行全面預(yù)算的回顧

（3）-2 全面預(yù)算回顧的要點和誤區(qū)

（4）評價

（4）-1 為何要對全面預(yù)算進行評價？

（4）-2 全面預(yù)算評價體系的指標、要點和核心

（4）-3 全面預(yù)算的評價如何與績效薪酬進行有機的結(jié)合

標桿房企全面預(yù)算管理工具：

附件0--《項目運營分析總圖規(guī)劃》

附件1--《項目建筑面積及分期規(guī)劃表格》

附件2--《項目銷售面積及分期規(guī)劃表格》

附件3--《項目造價面積表格》

附件4--《項目營銷推盤計劃及全貨值盤點表格》

附件5--《項目目標成本測算表格》

附件6--《全項目資金計劃表格》

附件7--《項目動態(tài)滾動投資分析模型》

附件8--《預(yù)算管理匯報模板PPT》

附件9--《經(jīng)濟分析會管理匯報PPT》

2、全面預(yù)算管理全流程解析

案例：標桿房企的全面預(yù)算管理全流程解析

3、全面預(yù)算管理的關(guān)鍵管控點

4、各部門全面預(yù)算管理中的作用

案例：標桿房企全面預(yù)算管理工具

龍湖等標桿房企全面預(yù)算管理全維度解析。預(yù)算的編制過程，管控要點，關(guān)鍵會議，最終成果展示。

預(yù)算啟動會—預(yù)算溝通會—預(yù)算定審會—月度經(jīng)濟分析會—年中預(yù)算回顧會，全流程解析標桿房企全面預(yù)算管理體系。

六、稅收管理

1、什么是稅收管理

2、交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計——進入與退出

案例：

什么公司需要靠貸款來分紅？

標桿房企的上市股權(quán)結(jié)構(gòu)及項目公司設(shè)立交易結(jié)構(gòu)安排

3、稅收優(yōu)惠政策的申請

案例：

標桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請稅收優(yōu)惠實例分享

如何在政策轉(zhuǎn)換過程中，對稅收優(yōu)惠政策的延續(xù)性進行管理

4、稅務(wù)局關(guān)系管理及稅收檢查應(yīng)對

案例：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對稅務(wù)稽查的全流程管理

5、房地產(chǎn)稅收籌劃實例

案例：標桿房企土地增值稅和所得稅結(jié)算全過程管理

稅收籌劃：

房地產(chǎn)項目稅收籌劃的關(guān)鍵管控點

一個好的稅收籌劃方案需要關(guān)注的維度

如何管理一個項目的稅收清結(jié)算？事前事中事后需要管控的事項有哪些？

稅務(wù)現(xiàn)場接待和應(yīng)對時，需要注意的細節(jié)和技巧。

事后管理。

七、資金管理

1、什么是資金管理

2、資金計劃管理

案例：標桿房企的資金計劃管理

3、營運資本管理

案例：標桿房企如何進行營運資本管理？

4、融資管理

4.1 融資的種類和方式

4.2 中國的資本市場和國外資本市場的異同

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道和方式

4.4 房地產(chǎn)企業(yè)融資過程管理的關(guān)鍵管控點

案例：標桿房企的融資管理全流程

八、公司戰(zhàn)略的財務(wù)支持

1、如何制定公司的戰(zhàn)略

1.1 影響公司戰(zhàn)略成功的五力分析模型

1.2 公司戰(zhàn)略制定的全過程分解

2、評價和衡量公司戰(zhàn)略是否成功的標尺

2.1 財務(wù)類的標尺和非財務(wù)類的標尺

2.2 如何選擇財務(wù)類的標尺？

2.3 KPI考核與反饋

案例：標桿房企的戰(zhàn)略評價指標考核體系演進過程的分享

標桿房企是如何設(shè)計戰(zhàn)略評價指標考核體系的

出發(fā)點和立足點是什么？

需要考慮哪些維度的因素？

戰(zhàn)略評價指標如何與全面預(yù)算管理、經(jīng)濟分析會、項目投資分析相耦合？

企業(yè)發(fā)展的不同階段，戰(zhàn)略指標體系應(yīng)該作何調(diào)整？

財務(wù)在設(shè)計、計算和評估戰(zhàn)略評價指標中的作用

九、公司內(nèi)部控制建設(shè)

1、什么是內(nèi)部控制體系

1.1 現(xiàn)代企業(yè)為何需要內(nèi)部控制？

1.2 內(nèi)部控制發(fā)揮的作用是什么？

2、內(nèi)控體系建設(shè)的關(guān)鍵著力點

3、ERP系統(tǒng)建設(shè)

案例：標桿房企的內(nèi)控體系建立和實施分享

王老師

中級會計師，中歐國際工商學(xué)院CFO

現(xiàn)任某房地產(chǎn)建筑集團財務(wù)總監(jiān)

歷任世茂集團財務(wù)總監(jiān)(3年)、龍湖地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)（7年）

王老師15年財務(wù)管理從業(yè)經(jīng)歷，3年外資世界500強財務(wù)高管，10年房地產(chǎn)TOP10公司財務(wù)總監(jiān)，2年建筑業(yè)城市TOP1公司財務(wù)管理經(jīng)驗。曾就職于世茂集團、龍湖地產(chǎn)等標桿房地產(chǎn)企業(yè)，具有扎實的財務(wù)功底和深厚的經(jīng)驗積淀。

任職龍湖與世茂期間，主持過：房地產(chǎn)及建筑業(yè)ERP系統(tǒng)整體上線及優(yōu)化提升工作；房地產(chǎn)及建筑業(yè)內(nèi)控體系及制度流程建設(shè)工作；十余個房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收清結(jié)算工作；逾20億房地產(chǎn)融資項目；逾30個項目投資測算及項目啟動會工作;規(guī)模逾50億公司全面預(yù)算管理工作,王老師精于財務(wù)報表分析，對經(jīng)濟金融領(lǐng)域有獨到的理解。任職龍湖期間也參與公司財務(wù)與高管的培訓(xùn)工作，沉浸房地產(chǎn)行業(yè)多年，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理有豐富的經(jīng)驗。

參與財務(wù)操盤的項目有：龍湖觀山水、紫都城、藍湖郡、好望山、西城天街、時代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悅府、龍湖水晶酈城、龍湖花園、香樟林。

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