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主要內容：

一、樓市的熱點問題解讀

1、土地財政真相

2、地方政府債務

3、貨幣超發M2真相

4、城市開發邊界劃定

二、全國性政策梳理

1、樓市政策脈絡回顧

2、政策脈絡回顧結論

3、全國房地產政策

三、樓市大趨勢預測

1、陳寶存樓市預測回顧

2、2019年房地產開發投資數據

3、2020年房地產開發投資數據

4、房地產投資選擇

四、全國重點城市投資分析

1、城市投資價值 分析方法

2、北京與環京區域分析

3、京津冀區域分析—雄安新區規劃背景

4、京津冀區域分析—雄安新區面臨挑戰

5、京津冀區域分析—環京區域價值基本原則

6、北就基礎數據

7、長三角城市群

8、上海城市價值分析

9、近滬地產投資價值 分析

10、珠三角地區（含港澳）

11、福建地區

12、長江經濟帶

13、重慶城市價值分析

14、中原經濟圈

15、云貴區域旅游畸型發達

16、西安城市價值分析

17、最具投資城市價值20強

（以上內容可根據具體情況進行調整）

陳老師

講師簡介

中國城市產業聯盟主席

亞太城市發展研究會房地產分會會長

與任志強，董藩，朱大鳴一道被指為中國樓市春天派四大代表人物.

中國民主同盟盟員。全國房地產經理人聯盟副秘書長、全國工商聯房地產商會理事、全經聯首批地產研究員。全國地產知名專家和評論人，杰出地產人，大腕級地產職業經理人。

個人經歷

陳寶存 畢業于山西財經大學會計專業，初教書、后國旅從事財務工作、再加入地產開發集團，開始從一級開發到二級開發(除工程外)的全程操作。08年中開始寫專業分析文章，準確的市場分析和對行業規律的精準把握，成為房地產與財經領域知名評論人。 4年教師生涯，15年的國企財務負責人經歷，5年地產高管。 曾經15年的中西政體比較研究。

陳寶存還是中國低碳產業聯盟副主席、中國低碳產業聯盟房地產分會會長、亞太城市發展研究會房地產分會會長、全國工商聯房地產商會理事、全國房地產經理人聯盟常務理事、副秘書長，全經聯養老養生地產委員會秘書長、全經聯研究院副院長、豪宅研究院副院長、<中國日報網>房產首席評論員、華西城市與房產研究院專家、好宅網總編輯。[1]

陳寶存所寫的文章在搜房網、新浪網、搜狐財經、搜狐焦點、騰訊財經、網易財經、和訊財經等等房地產專業網站推廣到全國，與任志強，董藩，朱大鳴一道被指為中國樓市春天派四大代表人物。

在房地產企業的經歷中，直接從事除工程和財務系統之外的所有直接工作，主要擔任具有決策權力的高層管理人員，特別是在擔任北京某開發公司副總裁期間，因為主要做二線市場的開拓工作，對土地取得一線城市與二三線城市的巨大不同有深入的研究，所積累的政策知識和開發前期的實務，成就了他作為全國地產知名專家和評論人的位置。

房地產開發全程需要對政策走向的熟知，需要對項目的整體把握，需要與政府相關職能部門溝通的能力，他的長項正在于此。所獲得的社會身份也是又一證明。

工作兢兢業業，細致入微，有大思路，對政策的解讀有獨到之處，更有學習精神和學習能力。

榮譽成績

2009年獲得住交會地產百杰獎，

2010年在搜房網全國最具影響力的博客評選中，位居馮侖孟曉蘇、潘石屹、任志強之上，暫列第二位。

在拐點論和08年金融危機前后，對形勢和政策的預測準確而獨到，有自己的思想，也是獲得08年、09年榮譽的基礎。

置業見解

有關住房空置問題，我們有很多錯誤的理解。比如數燈頭，這是市場調研人員一直采用的簡單方式。在多年的實踐中，我一直提醒調研人員，不要簡單數燈頭，原因是一般的生活習慣是一家人很少所有的燈頭全部點亮。很可能集中在一個房間看電視，而且很多是關了燈看的。

新建的住宅小區由于偏離市中心，或者配套不完善，或者先買了房由于裝修需要一定的時間進行資金的準備，裝修方案的準備，或者已進行裝修，但是孩子就學于市中心，那么夫婦與孩子繼續幾年在市區名校周邊的生活是很正常的事。所有這些因素都會體現為暫時空置。但是，這不是投資投機性需求占主導地位，而是剛性需求。

自牛刀個人在博客中的所謂“國家智能電網統計，660個取樣城市6540萬套住房電表讀數為零”新聞后，雖然國家智能電網已經高調辟謠：“國家智能電網的規劃實施是2011年—2015年，目前國家智能電網用戶只有幾百萬戶。”但是在妖魔化房地產的輿論引導下，科學結論被踐踏，以訛傳訛卻被奉為真理。

數據顯示，1998年房地產市場化改革之后的所有住房增量不足5000萬套，那么6540萬套相當于空置76%以上，顯然不符合事實。而城市中心的房屋空置率很低。

國家統計局不得已推出的待售面積1.9億平方米，只是取得預售證，但是暫時還沒有銷售完成的數據，換句話說：是可售面積。而2009年近9億平方米的銷售總量，1.9億平方米僅僅是2009年市場3個月的銷量，這個信息給我們傳達的是可售房源僅僅只有旺季3個月的銷量。

早在2003年，國家建設部、國家發改委、國家統計局統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分。空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。但是，具體執行過程中，都視為空置房。而銷售之后的住房空置才是真實的空置。

擠壓空置房的努力應該是沒有抓到市場的根本，畢竟大量的郊區住房由于配套的不完善，也由于置業者工作學習以及子女的學習還在主要城區，而通脹和投資的局限，國人習慣于買房以抵御通脹，造成很多房屋的暫時閑置。那么物業稅及其變種房產稅，很難把這部分剛性消費人群擠出市場。[2]

個人觀點

空置房以訛傳訛

自牛刀個人在博客中的所謂“國家智能電網統計，660個取樣城市6540萬套住房電表讀數為零”新聞后，雖然國家智能電網已經高調辟謠：“國家智能電網的規劃實施是2011年—2015年，目前國家智能電網用戶只有幾百萬戶。 ”但是在妖魔化房地產的輿論引導下，科學結論被踐踏，以訛傳訛卻被奉為真理。

擠壓空置房的努力應該是沒有抓到市場的根本，畢竟大量的郊區住房由于配套的不完善，也由于置業者工作學習以及子女的學習還在主要城區，而通脹和投資的局限，國人習慣于買房以抵御通脹，造成很多房屋的暫時閑置。那么物業稅及其變種房產稅，很難把這部分剛性消費人群擠出市場。

有關租售比

目前的租售比超高，只能有利于租房人群。為什么租售比這么低？是否是泡沫？是否是不具備投資的價值？更是爭議頗多。我們知道的是，高速發展中國家，收入絕對值的增長是十分快速的。這也表現在我們20年收入增長幾十倍上。那么未來的收入絕對值如何增長呢？當然還是高速增長的預期。即使不考慮通脹因素，20年之后的收入絕對值的增長也會超過10倍以上。按大師謝國忠的理論，中國人均收入未來五年將增長4倍，那么房價五年漲4倍也就順理成章了。所以實際剛性的住房改善和住房新增，所謂投資投機住房的目的絕不會是租賃，而是房價的升值預期。但是，在保障房沒有形成規模的情況下，投資投機需求的強勁增長，帶來的是租賃市場的價格低廉。這對于新增城市人口的絕大部分買不起房的人群是利好因素。

有關二三線城市商業地產

人的聚集才有商業的擴大。而濟南南部，尤其是英雄山路一線，群山環抱，風景秀麗，周邊有英雄山、馬鞍山（樓盤）、七里山、郎茂山等眾多山體公園，人居環境之優異無處可比。甚至在以前，濟南還流傳一句買房寶典：“住南不住北”。那么，南部商圈投資價值是可以確保的。而在軟環境方便，這一區域多是軍隊駐地，機關駐地，治安環境好，城市管理水平也處于較高水平。如果說買房子住是“住南不住北”，商鋪投資、商業投資也一樣。

還有一個不得不說的因素，那就是投資者最為關心的價格因素。濟南的房價目前處于低位。有人士分析最具上漲潛力的十大城市，第一位就是濟南。歷史形成的濟南土地出讓價格的低廉，使得濟南這一東部發達省份的城市房價位于全國三線城市的水平。包括住宅與商業物業的升值空間巨大也是自然的。

房價收入比

實際我們沒有可參考的模型。歐美的收入完全公開，我們不行。歐美已經基本完成了城市化進程，我們差的很遠。歐美的人口增長很小，我們不是。那么急速擴張的城市，收入水平差距甚大。比如北京，有很多最低收入人群僅僅能滿足吃飯，比如800元。如果房價適應的是800元的人群，那么這個城市所有土地都建上商品房也不夠。居住成本的低廉，會造成城市人口的超高速暴漲，這是城市的災難。

而城市住房占用的土地，只來自于拆遷改造騰退。過低的補償第一行不通，第二城市原有最低收入人群的改造升級也就成了無緣之木。而土地是不能繼續擴大占用范圍的。

人人買的起房的夢想

在錯誤的概念下 所支撐的人人買的起房只能是夢想

那么，市場和政策轉向租賃房，消費轉向租賃房也就成了必然。只是，這個觀念的轉變是要時日的，也需要輿論的爭取引導。但是更需要房地產真相的公開化，而不是目前的妖魔化。

穩定的政策帶來的穩定投資預期才是最主要的。2009年，全國房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅投資25619億元，增長14.2%；辦公樓投資1378億元，增長18.1%；商業營業用房投資4172億元，增長24.4%。

2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。

而目前的生產能力，在城市化高速推進，每年新增城市人口達到1500萬至1800萬的情況下，真實的生產量只能達到500萬至1000萬套之間。對于城市原戶籍人口的住房改善升級與分戶、新增城市人口的基本需求來說相當長的時間內一直將維持供不應求的形勢。這是我們的國情決定的。尤其是土地資源奇缺、工業生產與鐵公基高速發展的東部城市，用地矛盾一直將維持用地遠遠滿足不了需求的形勢。

那么挖掘城市既有建設用地，才是唯一的出路。只有鼓勵市場的發展，才可以保持房地產行業的高速發展。也只有只有保持房地產高速發展的這一勢頭，才會有住房上市量的成長，才會改變供求矛盾，才會逐漸穩定房價。而這是需要勇氣和智慧的。

對于樓市是否會出現“金九銀十”，全國房地產經理人聯合會副秘書長陳寶存表示：2010年“金九銀十”是要必然出現的，在國十條調控政策剛開始出臺的時候我就一直在預測，今年可能要逼出“金九銀十”。2010年的9-10月份房價不會有大降，會有微小的降幅，實際上最近很多網站的調查，老百姓現在的預期也就是下跌10%，老百姓的預期10%我，相信這個房價的下降幅度也就是5%。

2010年從4月份開始的宏觀調控早于以往任何調控，以往下半年開始的調控把多年的“金九銀十”給調亂了。但是2010年的市場持續觀望半年以后沒有多少效果的情況下，加上我最初的看法，我當時預計三季度應該有信貸總量的壓力，全年7.5的信貸總量沒有比去年高太多，2009年是快到十萬了，2010年的7.5萬，也是超高的。

2010年的貸款壓力是很大的，二季度開始收緊，三季度還在收的情況下，第四季度應該說信貸要放松。現在不管你的信貸政策是怎么調控，實際上對于商業銀行來講都有壓力，商業銀行是必要放款的。第四季度放貸壓力是有的，這是一個就是當時的預測。再有就是在市場的整個觀望，一定會釋放，而釋放很難推到下一年度。自2008年到現在的對于基本形式預測我一直是對的。

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