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課程背景

三道紅線，兩類限額管理，集中供地，這三大政策對于地產開發企業來說，具有重大影響。三道紅線是針對地產企業的精準監管，兩類限額管理是針對金融企業的精準監管，集中供地是針對地方政府的精準管理。作為融資口的人員，不得不變得更專業，才能在嚴監管的環境下實現融資目標，助力企業發展。

其一：房地產行業是高杠桿的行業，能否融到資，能夠融到多高的杠桿以及融資成本直接關系到項目是否賺錢，影響到股東回報，甚至毫不夸張的說決定房地產企業的生死存亡。

其二：資金是否及時到位，決定了項目是否能順利及時取得，隨著土地價格一直攀升，對資金的需要越來越重要。

其三：面對監管層的強監管，幾乎每個月，甚至一天好幾個部門接連有新政出臺，對于融資人員的要求越來越高。傳統的融資模式很難滿足報表的要求，特別是房地產行業負債率的高低會影響外部評級的高低，會影響金融機構對企業信用風險的評定，同時也會影響融資成本的高低。

課程收益

1、通過對詳細講解房地產資金來源組成，央企、國企、民企及地方名企來梳理地產融資案管理流程及方法

2、了解掌握外部資金渠道，包括股性資金和債性資金充分認識融資結構的合理安排對于項目盈利的重要性

3、股性資金和債性資金重點講解外部性資金的來源渠道及融資方式，以及切實落地的手段及措施

4、用案例說明融資方案設計的原理以及如何高效快速的落地融資，順利到款

5、掌握融資60種金融工具，結合企業案例分享交流探討

6、掌握與金融機構溝通的技巧，讓金融成為企業發展的翅膀

適合對象

房地產企業董事長、總經理、城市總、項目總、財務總、投融資部門等

課程大綱

一、房地產開發全過程融資管理的三大使命及13大融資渠道近60種融資工具

1、融資三大核心使命是什么？

2、融資13種渠道講解分析

3、主要融資60種工具介紹講解

二、房地產開發全過程融資節奏—土地前融

1、集團公司股權融資

（1）公司引入戰略股東（案例1：華夏幸福引入平安不動產）

（2）公司上市（案例2：新力地產上市）

2、土地前融——項目層面股權融資

（1）項目層面引入同行業股權合作開發（案例3：華潤華發上海大寧項目合作開發）

（2）項目層面引入財務投資者（案例4：世茂平安不動產張家港項目合作開發）

（3）私募股權基金介紹及融資方案（案例5：融創晨曦增城項目合作開發）

（4）信托計劃股權投資計劃介紹及融資方案（案例6：融信興業信托福建項目合作開發）

（5）投資公司直接入股（案例7：力高南昌水務蘇州項目合作開發）

3、土地前融——項目公司債權融資

（1）私募股權基金對賭融資方案介紹（案例8：洛德正榮蘇州項目合作開發）

（2）項目公司股權收益權信托計劃融資方案介紹（案例9：藍光華潤信托重慶項目合作開發）

（3）AMC配合收購金融不良和非金不良（案例10：世茂+信達+東方收購福晟/案例11：世茂華融天津項目合作）

（4）并購貸款（案例12：金融街收購SOHO上海項目）

三、房地產開發全過程融資節奏—開發過程中融資計劃

1、應付工程款融資

（1）應付工程款保理計劃（案例13：海倫堡保理計劃）

（2）應付工程款信托計劃（案例14：首創應付工程款信托計劃）

2、材料采購款保理計劃

（1）材料采購款信托計劃（案例15：旭輝托采購款信托計劃）

（2）材料采購款區塊鏈計劃（案例16：綠地地產浙商銀行區塊鏈采購款資管計劃）

3、開發貸款（案例17：陸家嘴前灘項目）

4、設備租賃計劃（案例18：世茂長白山項目設備租賃計劃）

5、保險債權計劃（案例19：金茂上海項目）

6、商票融資（案例20：恒大）

四、房地產開發全過程融資節奏—銷售過程中融資工具

1、購房尾款ABS（公開市場儲架發行 案列21：萬科）

2、購房尾款信托計劃（案例22：私募發行旭輝）

3、購房尾款區塊鏈計劃（案例23：世茂）

4、地方金交所融資工具

（1）北交所融資工具（定融計劃模式、摘掛牌類模式—債權轉讓類、應收賬款類 案例24：世茂外灘茂悅酒店定向委托投資計劃ABN/案例25：招商蛇口購房尾款債權轉讓計劃）

（2）天交所融資工具（案例26：陽光城購房尾款收益權轉讓計劃）

（3）廣交所融資工具（案例27：恒大購房尾款收益權轉讓計劃）

（4）其他地方金交所融資工具

五、房地產開發全過程融資節奏—建成物業融資工具

1、銀行的經營性物業貸款（案例28：中融大廈）

2、CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities商業不動產抵押貸款證券）（案例29：世茂股份世茂場項目）

3、REITS（Real Estate Investment Trust房地產信托投資基金）（案例30：萬科深圳項目）

4、類REITS （案例31：中信金石成都蘇寧廣場項目）

5、信托計劃收購物業資產，實現銷售（對賭模式，案例32：XX公司上海浦東住宅項目出售\案例33：XX公司深圳商業物業項目出售）

6、常規的抵押貸款（案例34：利用貿易公司或建筑公司作為借款主體實現物業借款）

7、保險債權計劃（案例35：金茂）

8、物業費ABS(案例36：信達地產)

9、ABN(案例37：世茂\案例38：世博土控)

六、房地產境內信用類融資工具

1、公司債（證券交易所）

（1）公開市場發行公司債（案例39：富力/案例40：龍光）

（2）非公開市場發行公司債(案例41：華夏幸福)

（3）可轉換公司債（含可分離可轉債 案例42：格力地產）

（4）可交換公司債（案例43：華夏幸福）

2、企業債（案例44：萬科）

3、綠色債券（案例45：龍湖）

4、超短期融資券（SCP）（案例46：萬科/案例47：電建）

5、短期融資券(CP)（案列48：金地）

6、中期票據(MTN)（案例49：光明地產）

7、資產支持票據(ABN)（案例50：五礦地產）

8、定向票據（PPN）（案例51：榮盛）

9、熊貓中票（案例52：遠洋地產/案例53：九龍倉）

七、房地產境外發行的信用類債券

1、不可贖回次高級永續債（案例:54：華潤置地5年期10.5億美元）

2、有擔保票據（案例55：中國海外發展在港交所正式掛牌發行了一宗2029年到期的，該票據已發行規模2.94億美元，利率為3.05%）

3、美元債（案例56：中海發行了票息為3.45%的10年期）

4、港幣固息債券（案例57：中海發行5.5年期20億元，票息為2.9%）

5、美元優先票據（案:58：力高集團發行2.5億，利率為11.5%）

6、美元票據（案例59：華南城發行1.5億，利率為11.5%）

7、美元定息債券（案例60：綠地）

8、港幣可轉債（案例61：碧桂園）

9、綠色債券（案例62：當代置業）

八、總結與互動交流

專家老師

房地融資專家。北京大學EMBA金融碩士學歷， 15年房地產融資工作經歷及經驗，曾任職標桿企業前10強地產公司融資總監；熟悉了解各類房產融資模式，大型房企（如碧桂園、萬科、融創）、快周轉房企（如中梁、祥生、旭輝）、沖千億規模房企（如藍光、中駿、新力）。

將標桿地產企業融資管理的實戰經驗，實操案例融入到課程中，采用授課+工作坊的方式，學員之間充分深度互動，充分交流，幫助學員進一步梳理學員的管理思路及實戰操作，學為所用。

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