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課程介紹

2024年9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下一步經(jīng)濟工作。會議強調(diào)，要加大財政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財政支出，切實做好基層“三保”工作。要發(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發(fā)揮政府投資帶動作用。要降低存款準(zhǔn)備金率，實施有力度的降息。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。并要求加力推出一攬子增量政策推動經(jīng)濟向上結(jié)構(gòu)向優(yōu)。隨后，各部門緊鑼密鼓推出一攬子增量政策。2024年12月11日召開中央經(jīng)濟工作會議，會議要求，明年要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，守正創(chuàng)新、先立后破、系統(tǒng)集成、協(xié)同配合，充實完善政策工具箱，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對性、有效性。要實施更加積極的財政政策。提高財政赤字率，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。加大財政支出強度，加強重點領(lǐng)域保障。增加發(fā)行超長期特別國債，持續(xù)支持“兩重”項目和“兩新”政策實施。增加地方政府專項債券發(fā)行使用，擴大投向領(lǐng)域和用作項目資本金范圍。要實施適度寬松的貨幣政策。必須統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，全面提高資源配置效率。并且，會議確定了明年要抓好城市更新、科技創(chuàng)新等九項重點任務(wù)。

為幫助地方政府、產(chǎn)業(yè)平臺、社會資本和金融機構(gòu)等參與主體具備足夠的投融資策劃和項目落地能力，我單位特舉辦“中央“一攬子增量政策”背景下以人為本的新型城鎮(zhèn)化項目合規(guī)運作、資金申請、投融資落地實操及存量資產(chǎn)盤活、“股權(quán)財政”與城投轉(zhuǎn)型實務(wù)案例解析高級研修班”。望各單位接此通知后組織本地區(qū)及本單位相關(guān)人員報名參加。

課程對象

各地政府主管領(lǐng)導(dǎo)、住建局、自然資源局、征收辦（中心）、城中村（棚戶區(qū)）改造、房產(chǎn)管理、城市更新、統(tǒng)征辦、行政執(zhí)法部門、街道辦、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會、土地儲備機構(gòu)、城投公司相關(guān)人員；房地產(chǎn)開發(fā)等單位的相關(guān)人員。

課程大綱

模塊一：最新政策文件要點解析

1.中央部署一攬子增量政策要點解析

2.12萬億化債政策的熱點解讀及近期國家部委最新增量政策要點解析

3.關(guān)于35、47、14、134、226號文政策梳理與要點解讀

4.央行、財政部、發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布150號文（退平臺細(xì)則）解析，新一輪城投平臺產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型實操要點，335指標(biāo)如何實現(xiàn)

5.12月11-12日中央經(jīng)濟工作會要點解析

6.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)政府投資基金高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》國辦發(fā)〔2025〕1號文解析

模塊二：地方政府高質(zhì)量發(fā)展投融資新邏輯

1.區(qū)分隱性債務(wù)和市場化融資

2.區(qū)分政府投資項目和企業(yè)投資項目（重點省份的操作要點）

3.挖掘和規(guī)劃有經(jīng)營收入的項目（自求平衡與資源補償）

4.區(qū)分政府直接投資和資本金注入項目

5.授權(quán)開發(fā)+做大做強平臺公司

6.合規(guī)合理安排政府資金的使用方式

7.不能以土地出讓金融資，以土地的最終產(chǎn)出規(guī)劃項目并融資

8.大基建時代融資和收益自平衡

9.政府采購的合規(guī)融資模式

10.如何識別包裝企業(yè)投資項目？

11.如何有效利用公共資源謀劃策劃項目的要點與案例（包括土地資源、土地指標(biāo)資源、砂石土等礦產(chǎn)資源、碳權(quán)資源、林權(quán)資源、水權(quán)資源等）

12.財政部隱債案例公布后學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)項目“以租代建”“建辦分離”融資合規(guī)模式解析

13.新政下（進(jìn)一步做好政府和社會資本合作新機制項目規(guī)范實施工作的通知[發(fā)改辦投資〔2024〕1013號]）特許經(jīng)營模式實務(wù)及融資要點解析

14. 低空經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式解析

模塊三、專項債、超長期特別國債和中央預(yù)算內(nèi)資金申報

（一）地方政府專項債

1.專項債最新政策（國辦發(fā)〔2024〕52號）解讀：募投領(lǐng)域和資本金適用范圍的擴大化、三個優(yōu)先和三個盡量等要求的靈活應(yīng)用

2.新增專項債申報策略和案例分析：準(zhǔn)備工作的關(guān)鍵點、自求平衡項目包裝策略、一案兩書的編制要點、發(fā)改和財政系統(tǒng)審核的關(guān)注點等

3.專項債券的審計重點、合規(guī)性分析和規(guī)范使用要點

4.2025土儲專項債前置條件與申報要點實操流程

（二）2025新增特別國債“兩重兩新”項目謀劃、申報儲備及實操

1.新增特別國債“兩新兩重”項目存在的問題復(fù)盤與2025年度新政解讀；

2.9大領(lǐng)域17+4細(xì)分方向支持范圍、申報要求、填報問題以案解析；

3.項目準(zhǔn)備工作要素保障要求標(biāo)準(zhǔn)；

4.2025年度“兩重”項目謀劃申報各職能部門發(fā)力方向；

5.提高審核通過率之填報注意事項重點關(guān)注事項。

（三）中央預(yù)算內(nèi)投資項目謀劃、申報、儲備及申報實務(wù)

1.中央預(yù)算內(nèi)資金項目支持范圍辦法、申報流程、審核要點與案例分享；

2.6大領(lǐng)域28個方向要點分析及案例分析；

3.2025新增支持方向解析與2025年儲備范圍方向建議。

模塊四、新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資實操與合規(guī)招商運營

（一）新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式與落地實操

1.做地模式：操作要點及石家莊、杭州、廣州國企籌資做地的合規(guī)性、可融資性分析

2.專項債模式：兩種模式介紹及相關(guān)案例分享

3.土地一二級開發(fā)分段+聯(lián)合模式：長沙相關(guān)政策及操作案例分享

4.反向委托（或反向購買）模式：如何實現(xiàn)一二級聯(lián)動融資及案例

5.認(rèn)購基金+施工總承包模式

6.“基金+基地”雙輪驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)投資模式：基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)

7.低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園投融資創(chuàng)新模式解析

8.數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)模式要點解析

（二）《公平競爭審查條例》出臺后招商引資模式的轉(zhuǎn)型

1.最新“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄”對招商引資的啟示

2.產(chǎn)業(yè)基金投資

3.國企市場化投資建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，市場化招商服務(wù)

4.打造創(chuàng)新孵化平臺

5.財稅獎勵轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費

6.優(yōu)化人才引進(jìn)培育政策

7.搭建科技成果轉(zhuǎn)化平臺

8.出臺“促進(jìn)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、增強國家自主創(chuàng)新能力”相關(guān)招商引資政策

（三）基金參與新質(zhì)生產(chǎn)力投資項目的創(chuàng)新模式

1.定增基金+上市公司模式及案例

2.國資+基金+產(chǎn)業(yè)的運作模式及案例

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)“基地+基金”運作思路及案例

4.產(chǎn)業(yè)鏈基金+投貸聯(lián)動招商模式

5.并購基金+重組投資模式

6.合肥、深圳、蘇州資本招商模式分享

7.區(qū)縣級資本招商模式探討及案例分享

模塊五、新形勢下城市更新項目投融資實務(wù)與案例分享

1.城市更新項目政策梳理及63號、30號文的應(yīng)對措施

2.城市更新項目分類及操作流程分析

3.企業(yè)參與城市更新項目的操作模式分析

4.城市更新項目的收益構(gòu)成及主要來源

5.城市更新項目運作的核心及要點（人產(chǎn)城融資）

6.城市更新項目“留改拆”的內(nèi)涵和幾個評判維度

7.城市更新項目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇

8.城市更新片區(qū)級項目的策劃要點（均一性）

9.城市更新項目如何實現(xiàn)自平衡？平衡不了如何操作

10.一級開發(fā)和無收入項目資金解決途徑

11.城市更新項目資本金的解決方式

12.城市更新基金的設(shè)立及操作實務(wù)

13.城市更新項目的征地拆遷資金如何解決

14.地方政府如何籌劃城市更新

15.金融機構(gòu)如何開展城市更新融資（分段融資還是一二級聯(lián)動）

16.建筑企業(yè)如何獲取城市更新工程

17.老舊街區(qū)改造項目的運作實務(wù)

18.老舊廠區(qū)改造項目的運作實務(wù)

19.城市更新項目可采取的投融資模式及案例解析

（1）棚改自平衡模式

（2）二級帶一級模式

（3）融資地塊自平衡模式

（4）土地權(quán)利歸宗模式

（5）權(quán)利人自主改造模式

（6）土地權(quán)利人與第三方企業(yè)合作模式

（7）存量用地房屋轉(zhuǎn)型升級

（8）輕重資產(chǎn)并購更新模式

20.城市更新項目收并購實務(wù)及案例

21.城市更新項目融資模式案例分享

（1）城市更新項目融資的特征（一二級如何聯(lián)動）

（2）銀行在城市更新項目的審批要點

（3）城市更新項目各階段商業(yè)化的融資方案設(shè)計

（4）資金的接續(xù)、滾動開發(fā)與峰值的設(shè)定

（5）案例分享

模塊六、城中村改造及保障性住房項目融資模式及難點問題解決

（一）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1.通過做地模式推動城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、資金如何支付、人員如何安置、如何合規(guī)融資）

2.通過政府回購安置房推動城中村改造

3.通過“房票安置”推動城中村改造

4.通過一二級分段+聯(lián)合開發(fā)模式推動城中村改造

5.通過低效用地一二級聯(lián)動推動城中村改造

6.通過工業(yè)上樓推動城中村改造（一二級聯(lián)動模式）

7.通過大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新推動城中村改造

（二）保障性住房投融資模式

1.配售型保障房投融資的主要模式

（1）政府采購模式實務(wù)與案例解析

（2）授權(quán)模式及投資人+EPC自平衡投融資模式實務(wù)與案例解析

（3）專項債模式

（4）收購開發(fā)商的存量房或地用作配售型保障房投融資模式

2.配租型保障房投融資的主要模式

（1）住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款模式

（2）住房租賃團體購房貸款模式

（3）住房租賃經(jīng)營性貸款模式

（4）房地產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”模式及案例

（三）城中村改造及保障房項目資金來源及申請使用要點

1.財政資金（包括中省補貼及超長特別國債）

2.專項債

3.城中村改造專項借款（央行投放PSL審貸的主要條件）

4.保障性住房再貸款

5.金監(jiān)局對商業(yè)銀行為城中村及保障房提供貸款的要點

6.“專項債+銀行貸款”收購房企存量土地

7.改造主體自籌

8.社會資本出資及參與模式

9.商業(yè)銀行如何介入城中村改造及保障性住房項目

模塊七：存量資產(chǎn)盤活板塊

（一）盤活存量資產(chǎn)的政策要點及總體路徑

1.存量盤活相關(guān)政策要點

2.存量的發(fā)現(xiàn)與挖掘（狹義存量和廣義存量）

3.存量的盤點與分類

4.存量的整理及確權(quán)（盤存存量所需的政策，資源與歷史問題解決）

5.存量的流動與配置

6.存量的整合及重組（債務(wù)，股權(quán)，資產(chǎn)，機構(gòu)重組）

7.存量盤活的路徑與模式總結(jié)

（二）存量資產(chǎn)盤活融資及案例解析

1.水利項目存量資產(chǎn)融資案例

2.公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)盤活融資案例

3.市政基礎(chǔ)設(shè)施盤活融資創(chuàng)新案例

4.保障房資產(chǎn)盤活融資案例

5.閑置土地和衰落街區(qū)盤活案例

6.國企資產(chǎn)及股權(quán)盤活案例

7.城市更新模式盤活存量案例

模塊八、新基建投融資模式解析與案例分享

1.市政基礎(chǔ)設(shè)施信息化、5G融合、數(shù)據(jù)中心、云計算中心、公共技術(shù)服務(wù)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型平臺等采用專項債模式

2.政府授權(quán)投資模式

3.企業(yè)投資（投資人+EPC）模式

4.特許經(jīng)營模式

5.政府采購模式

模塊九、低空經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資模式分析

1.低空經(jīng)濟下空域與其他相關(guān)資產(chǎn)的屬性分析

2.低空經(jīng)濟下基礎(chǔ)設(shè)施的類型及分析

3.低空經(jīng)濟下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與當(dāng)前我國投融資模式的結(jié)合

4.低空經(jīng)濟下基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式的創(chuàng)新

5.中央政策性資金對低空經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持

模塊十、地方政府產(chǎn)業(yè)投融資模式暨“股權(quán)財政”轉(zhuǎn)型實務(wù)

1.股權(quán)財政作為土地財政下滑的補充實踐

2.股權(quán)財政體現(xiàn)方式分析（產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)專項資金、國有資本經(jīng)營預(yù)算資金、注入資本金類項目資金、中央和省專項資金、政府投資基金、國資股權(quán)投資等）

3.股權(quán)財政主要運作模式及實踐案例

4.股權(quán)財政投資注意的問題及風(fēng)險防范

5.“撥改投”運作實務(wù)及案例分享

模塊十一、城投公司從“融資端”向“投資端”轉(zhuǎn)型

1.新一輪國資國企改革背景下的平臺公司的高質(zhì)量發(fā)展模式與案例解析

2.城投公司“十五五”產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略定位與功能調(diào)整

3.城投公司產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的投資方向、模式和路徑

4.混合所有制改革如何助力城投市場化轉(zhuǎn)型

5.城投公司產(chǎn)業(yè)投融資的運作模式及案例

6.城投公司產(chǎn)業(yè)基金的運行實務(wù)及案例解析

7.城投公司母基金運行模式及實施案例

8.城投公司產(chǎn)業(yè)基金的資金來源及合規(guī)融資渠道

9.城投基金管理公司的運作模式、存在問題與解決思路

10.城投公司跨省聯(lián)合成立產(chǎn)業(yè)基金及案例

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